Totalrenovering af hus: 8 ting du behøver at vide

Totalrenovering af hus

Der er meget at huske på, når du skal i gang med totalrenovering af hus. Der findes også en række faldgruber, som heldigvis er lette at undgå med god planlægning. Læs videre for at se, hvad du skal huske og hvad du bør undgå, når du skal i gang med dit projekt. Disse tips er baserede på vores erfaringer på markedet gennem flere år.

1. Find ud hvad din totalrenovering skal indebære

Er det et ældre hus, der skal renoveres, og vil du beholde de originale elementer? Er det et nyere byggeri, hvor den primære årsag til fornyelsen er at gøre det mere personligt? Eller har du måske købt huset ene og alene for at renovere og sælge? Årsagen til renoveringen vil have meget at sige for, hvor omfattende projektet vil blive og hvilket arbejde du bør inkludere.

I tilfælde hvor værdiforøgelse ved salg er den primære årsag eller dele af årsagen til, at du skal renovere, kan det måske være klogt at vælge en tidløs stil og materialer, som de fleste kan lide. Det kan for eksempel være klogt at vælge neutrale farver, og det vil altid være klogt at renovere i en vis kvalitet. Dette kan for eksempel blive aktuelt, når det kommer til din egen indsats, som vi skriver mere om senere i artiklen. Planlægger du selv at bo i boligen permanent, er det måske ikke lige så nødvendigt, at malerarbejdet er udført perfekt, mens det kan være rigtig vigtigt, at sådanne opgaver er perfekt udført ved et eventuelt salg.

I denne artikel taler vi først og fremmest om indvendig totalrenovering. Vi ser på statistikken for tidligere projekter gennemført med entreprenører fra platformen til Bygge.dk, at gennemsnitlig pris for indvendig totalrenovering ligger på cirka 8.000 kr. per kvadratmeter. Dette inkluderer nedrivning af de fleste overflader ned til bjælkelag, nye gulve og vægoverflader, nye tekniske anlæg (VVS, el, ventilation), totalrenovering af bad og køkken og gerne nogle strukturelle ændringer som ændring af rumdeling. Dette vil variere meget mellem projekterne, vi ser alt fra 5.000 kr. per kvadratmeter, til 13.000 kr. per kvadratmeter, og endda højere på de mest komplekse og eksklusive projekter.

Er din bolig af ældre standard er der måske også behov for udvendige udbedringer. Dette kan hæve gennemsnitsprisen per kvadratmeter til næsten det dobbelte. I tillæg vil prisen på projektet øges med standarden. Læs mere om hvad der driver prisen opad under punktet, der omhandler budget.

2. Planlæg materialevalg og løsninger

Det første du bør starte med er god planlægning. Dette gælder på alle fronter. Det er specielt vigtigt for at kunne kommunikere tydeligt til håndværkerne, hvilket arbejde du har behov for at få udført. Dette hænger tæt sammen med materialevalg, fordi forskellige materialer kræver forskellige monteringsmetoder og tidsforbrug.

God planlægning vil have meget at sige for, hvor nøjagtige tilbuddene du modtager i udbudsprocessen er. Jo mere nøjagtig projektbeskrivelsen er, desto mere detaljerede og nøjagtige vil tilbuddene være. De vil på den måde også blive mere sammenlignelige.

Det kan være klogt at finde ud af, hvorvidt du har behov for at tilkknytte en indendørsarkitekt. Har du lyst til flere specialtilpassede løsninger og pladsbyggede elementer, kan en indendørsarkitekt være en god idé. Det samme gælder, hvis du har lyst til hjælp og inspiration, når det kommer til stil, farver og indretning. Mange vælger at foretage denne planlægning selv. Uanset bør det fremstå tydeligt i projekteringen, hvilke slags materialer og overflader du ønsker og hvor. Ønsker du at ændre planløsningen eller foretage andre strukturelle indgreb, kan det blive nødvendigt at tilkoble en strukturel ingeniør, arkitekt eller teknisk tegner. I så fald gøres dette normalt før entreprenøren kobles på.

Når det kommer til materialer, så husk at mange alternativer har lang leveringstid. Nogle materialer har også ventelister. Det kan derfor være smart at finde ud af, hvad du har tænkt dig at anvende så hurtigt som muligt.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 tilbud på jobben her.

3. Læg et budget og bliv klar over hvor du kan spare

En totalrenovering er et dyrt projekt. På et parcelhus på et par hundrede kvadratmeter vil du i næsten alle tilfælde måtte påregne at bruge mindst 1 million, og ofte mere. Du gør derfor klogt i at tale med banken hurtigt for at få en oversigt over, hvilke budgetrammer dit projekt vil have. Sådan kan du få en forståelse for, hvorvidt du må foretage besparelser i forhold til det, du har sat dig for.

Hovedfaktoren på prisen på en totalrenovering vil generelt være størrelsen og kompleksiteten på projektet. Dertil vil antallet af badeværelser, køkkener og andre vådrum have meget at sige. Ikke alene er indretningen til denne type rum dyr i sig selv, istandsættelsen af disse rum medfører gerne opdateringer af tekniske løsninger så som rør, afløb og ventilation og opvarmning. Måske har du for eksempel sat dig for at lægge varmekabler i badet, og som hovedregel bør man altid skifte rør og afløb hvis de er over 10-15 år gamle.

Generelt har materialevalg og standarder meget at sige for slutprisen på projektet. Du skal mest sandsynligt købe nye materialer til både gulv, vægge og måske også loftet i hele boligen. Tager man for eksempel gulvbelægningen, er der tale om store prisforskelle. De billigste løsninger som vinyl eller laminat kan komme ned i så lidt som et par hundredelapper pr. kvadratmeter, måske også mindre, mens varianter i solidt træ kan koste over tusind kroner pr. kvadratmeter. Du kan regne med lige så store prisforskelle, når det gælder næsten alle de materialevalg, du må tage i huset. 

Generelt betaler det sig at sætte sig ind i kampagner og tilbud fra de forskellige forhandlere. Har du mulighed, kan du med fordel indkøbe materialer tidligt. Så længe du har mulighed for at opbevare dem tørt og af vejen for håndværkerne, indtil de skal anvendes.

4. Find den rette entreprenør til dit projekt

I tillæg til de faktorer for prisen, der er nævnt ovenover, vil valget af entreprenør være helt afgørende både for prisen og for tiden, det tager at gennemføre projektet. Dette er måske de oplagte faktorer, men der findes en række andre vigtige faktorer i valget af entreprenør, man som privatperson godt kan komme til at glemme.

Vigtige kvalitetskriterier bør også være offentlige godkendelser, økonomisk soliditet og gode referencer. Når det gælder referencer, bør du sørge for, at entreprenøren for nyligt har udført lignende projekter (eller projekter, der er så ens i karakter som muligt), og spørg gerne om firmaet har referencer du kan ringe til. Derudover bør man ikke undervurdere værdien af god kommunikation og personlig kemi med entreprenøren. Totalrenovering er tidskrævende projekt og både før og undervejs i projektet vil der blive behov for samtaler og planlægning med dine kontaktpersoner i entreprenørfirmaet.

Bygge.dk er en tjeneste, der forbinder boligejere med kvalitetssikrede entreprenører og håndværkere. Bygge.dk tjekker kreditvurderinger, godkendelser og referencer, og forbinder dig med entreprenører, der er kvalificeret til at håndtere dit projekt. Registrer dit projekt på forsiden for at komme i gang.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 tilbud på jobben her.

5. Påtag dig ikke for stor en egenindsats

I en totalrenovering kan det være fristende at påtage sig større dele af arbejdet selv for at spare penge. Men det bliver ikke nødvendigvis billigere at gøre mere selv. Tænk på at tiden du, selv anvender på arbejdet, også har en økonomisk værdi. Det kan for eksempel hænde, at du bruger næsten dobbelt så lang tid på en fliselægningsopgave som en professionel. Foretag en vurdering af, hvor meget tid du har til overs og vurder, hvorvidt du bedre kan foretage besparelser andre steder. Tag kun på de opgaver på dig, som du er helt sikker på, at du kan udføre hurtigt, effektivt og i høj kvalitet.

Nogle opgaver, så som oprydning af byggepladsen, affaldshåndtering, og måske maling hvis du er komfortabel med det, er opgaver du godt kan påtage dig. Har du selv kompetence inden for nogle af fagområderne, der er inkluderet i projektet, gælder der selvfølgelig andre regler. Uanset hvad bør du afklare med håndværkerne på et tidligt tidspunkt, hvad du ønsker at gøre selv. Husk at du også selv må kunne følge en aftalt tidsplan, for at undgå forsinkelser.

6. Glem ikke kontrakt og tidsplan

Når udbudsprocessen er færdig og du har fundet en entreprenør, er det vigtigt, at du sørger for at skrive en tydelig kontrakt. Det skal fremgå, hvem der skal gøre hvad, inden hvilken dato og til hvilken pris. Den bør også indeholde retningslinjer, for hvordan forsinkelser og uforudsete udgifter skal håndteres. Brug gerne de færdige kontraktsmål AB92 eller AB forbruger. Disse kontrakter er specifikt udformet til håndværks tjenester, og du finder dem på nettsiden til Dansk Byggeri.

I tillæg anbefaler vi i Bygge.dk, at du også sætter dig med entreprenøren, eller entreprenørerne, hvis du har valgt en form for delt entreprise, for at formulere en tidsplan. Tidsplanen bør indeholde flere specifikke datoer, der fungerer som holdepunkter for, hvornår de forskellige opgaver skal være færdige. Sådan bliver det lettere for dig som ufaglært at være sikker på, at tingene går som de skal på byggepladsen.

7. Husk at besøge byggepladsen jævnligt

Undervejs i projektet bør du bruge tidsplanen som en tjekliste og sørge for, at milepælene, I har aftalt, bliver udført til korrekt tid. Dette gør du bedst ved selv at besøge byggepladsen med jævne mellemrum, hvis du har mulighed for det. Har du valgt en kvalitetssikret entreprenør, kan du være relativt sikker på, at de udfører arbejdet til aftalt tid. Samtidigt kan en række eksterne faktorer som vejr eller ekstra ventetid på materialer forsinke arbejdet. I så fald er det godt at finde ud af dette tidligt, så du kan aftale med entreprenøren, hvad der skal gøres i mellemtiden og hvordan I skal håndtere ekstra udgifter. Tag gerne billeder, hvis du ser noget, du studser over.

8. Glem ikke slutinspektion og eftersendelse af dokumenter

Før du er helt færdig med projektet, er der et par praktiske ting, du bør huske på. Den første er slutinspektionen. Entreprenøren gennemfører normalt en slutinspektion af eget arbejde før overdragelse. For at undgå tvister eller uenigheder kan det være klogt at sørge for, at en ekstern fagperson udfører en sidste inspektion af boligen. Denne fagperson kan for eksempel være en byggeingeniør, taksator eller en anden egnet fagkyndig. Ved slutinspektionen vurderes arbejdet, der er blevet udført, og du kan kræve, at eventuelle fejl og mangler udbedres, før du betaler håndværkerne sidste del af det aftalte beløb ifølge kontrakten. Det er normalt at tilbageholde ti procent af den samlede sum, der er fastsat i kontrakten. 

Helt til slut skal du sørge for at få eftersendt al relevant dokumentation. Dette kan blive relevant både ved salg, videre arbejde eller hvis der skulle opstå en garantisag.


Totalrenovering af hus

Kom i gang

Flere artikler:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.