Bygge hus: En komplet guide (pris, regler, tips)

Mange drømmer om at bygge sit eget hus. Processen er imidlertid kompleks, tidskrævende og kostbar, så det er vigtigt at få en god forståelse for priser og tidsperspektiv, før man går i gang. I denne artikel gennemgår vi, hvad det typisk koster at bygge hus, hvilke aktører der er involverede, hvad du har brug for af tegninger og ansøgninger, samt tips til hvordan du kan løse dit projekt på en omkostningseffektiv og god måde.

Bygge hus

Arkitekttegnet hus vs. færdighus

Det første trin i processen med at bygge hus er naturligt nok at finde en grund, man ønsker at bygge på. Når man har grunden klar, står mange med valget mellem at bygge et specialtilpasset hus, der er tegnet af en arkitekt, eller vælge en variant af et færdighus.

Der findes klare fordele og ulemper med de forskellige alternativer. Mange, der ønsker sig et arkitekttegnet hus, lægger vægt på, at man får realiseret et hus som er 100 % tilpasset familiens behov. Dertil får man et unikt hus, som man kan designe selv sammen med arkitekten, og man kan få en mere optimal udnyttelse af grunden.

Fordelen med færdighuse er, at processen typisk tager noget kortere tid og at totalprisen normalt bliver noget lavere, selv om denne forskel ikke nødvendigvis er så stor, når man regner per kvadratmeter.

Hvis du skal bygge et arkitekttegnet hus, kan du komme i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører i dit område ved at registrere dit projekt på Bygge.dk. Bygge.dk er en tjeneste, der forbinder boligejere med kvalitetssikrede entreprenører og håndværkere. Bygge.dk tjekker kreditvurderinger, godkendelser og referencer, og forbinder dig med entreprenører, der er kvalificeret til at håndtere dit projekt.

Ønsker du pristilbud på projektet? Få op til 3 tilbud på jobbet her.

Hvad koster det at bygge hus?

Priser på opførelse af parcelhuse varierer meget i forhold til størrelse og standarder. Et normalt tal til sammenligning, er pris per kvadratmeter.

Baseret på projekter i vores projektdatabase i Bygge.dk ligger gennemsnitsprisen for byggeri af nyt parcelhus på ca. 18.000 kr. per kvadratmeter.

Dette inkluderer alle udgifter knyttet til opførelse af boligen, mens arkitekt og projektering kommer ved siden af.

For arkitekt og projektering varierer priserne også meget, men man bør mindst regne med 65.000 til 130.000 for dette, normalt en del mere.

De billigste boliger der bygges, kan komme ned mod 22.000 kr. per kvadratmeter. Dette er typisk boliger med en noget enklere standard og en enkel konstruktion. For eksklusive boliger kan prisen hurtigt komme op i mod 30.000 kr. per kvadratmeter, og nogle gange også højere.

Hvad er de vigtigste faktorer for prisen?

Hvordan kan man få mest ud af budgettet? Dette er et spørgsmål, som mange bygherrer stiller sig selv. Der findes mange tiltag og løsninger, man kan tage for at holde udgifterne nede. Herunder er en liste med muligheder:

  • Led efter gode priser og tilbud på materialer, som man selv køber ind. Dette kan for eksempel være gulv, fliser, køkken, trapper og badeværelsesmøbler.
  • Begræns antal bad og køkken i boligen, da disse er de dyreste rum.
  • Udføre dele af arbejdet selv, for eksempel maling eller gulvlægning hvis man har kompetence til det.
  • Vælge billigere løsninger på tekniske systemer som el og ventilation.
  • Vælge billige materialer på facade, tagsten og vinduer.
  • Begrænse antallet af specialløsninger som specialbyggede skabe og garderober.
Har du brug for fagfolk til jobbet? Sammenlign flere tilbud her.

Hvad betaler sig bedst: at bygge nyt eller købe brugt?

Her findes der ikke noget rigtigt svar, da regnestykket vil afhænge af en række forskellige faktorer. Mange der ønsker at bygge nyt gør heller ikke dette primært af økonomiske årsager, men er mere optagede af at skabe et hjem, som de ønsker at bo i.

Generelt må man sammenligne udgifter til grund + byggeomkostningerne med salgspriser på tilsvarende brugte boliger i samme område. Hvis man sammenligner med ældre boliger, bør man foretage en justering for standarden, da det nye hus, man eventuelt bygger, vil have en højere standard end en ældre bolig har. For at sammenligne korrekt, bør man derfor også have en formodning om, hvor meget det ville koste at opgradere den ældre bolig til dagens standard.

Et eksempel på en opsætning af regnestykket kan være som følger (kun vilkårlige tal):

Bygge hus:

  • Pris for grund: 2 millioner
  • Pris for hus på 250 m2: 18.000 per m2 x 250 m2 = 4,5 millioner
  • Arkitekt + projektering: 260.000
  • Totaludgifter for et nyt hus: 6,8 millioner

Købe brugt:

  • Pris for bolig på 250 m2: 6 millioner
  • Totalrenovering indvendigt: 8.000 per m2 x 250 m2 = 2 millioner (gennemsnitspris for indvendig renovering)
  • Totalpris brugt bolig, justeret for standard: 7,8 millioner

Hvor lang tid tager det at bygge hus?

Dette varierer meget fra projekt til projekt. For mindre boliger med mange standardløsninger er byggetiden betydeligt kortere end større og mere komplekse boliger. Herunder er en oversigt over typisk tidsforbrug per trin i processen, fra man har en grund uden hus til nøglefærdig bolig:

  1. Proces med arkitekt, inkl. ansøgning til kommunen: 4-6 måneder
  2. Udbudsproces med entreprenører (kan delvis gøres parallelt med trin 1): 2-3 måneder
  3. Grundarbejde: 1-2 måneder
  4. Betonarbejde/sokkel: 1-2 måneder
  5. Råbyggeri (tømrerarbejde): 2-4 måneder: bemærk at dette går meget hurtigere ved anvendelse af elementer end ved pladsbyggede løsninger
  6. Indvendigt arbejde (tømrer, murer, elektriker, VVS, ventilation, maler etc.): 3 måneder‍
Ønsker du pristilbud? Få tilbud fra flere kvalitetssikrede fagfolk her.

Behøver jeg godkendelse fra kommunen?

Når det gælder opførelse af ny bolig, vil dette altid være ansøgningspligtigt til kommunen. De fleste bruger en “ansvarshavende ansøger”, der kan udarbejde grundlaget for ansøgningen og stå som afsender af denne.

Normalt set er det arkitekter, der står som ansvarlig ansøger, mens entreprenøren(e) som udfører projektet erklærer deres ansvar på de respektive fagområder.

Hvor starter man?

Hvis man ikke skal benytte sig af et færdighus, vil første trin i processen (efter at man har skaffet sig en grund) normalt være at tage kontakt til en arkitekt. Arkitekten vil først starte med at udarbejde skitser, før man beslutter endelige løsninger og søger kommunen om tilladelse.

Bemærk at arkitekter ofte også kan være behjælpelige med indvendige løsninger som interiør, belysning og møblering. Hvis ikke kan man tage kontakt til en indendørsarkitekt for at få gode råd. Hvis du er på udkig efter en dygtig arkitekt eller indendørsarkitekt, kan du registrere dit projekt gratis på Bygge.dk, så kan vi sætte dig i kontakt med aktører der passer til dit projekt.

En del bygherrer ønsker at komme i kontakt med en bygmester eller entreprenør tidligt i processen. Bemærk dog, at det er vanskeligt for en bygmester at sige noget nøjagtigt om priser og tidsperspektiv, før tegningerne foreligger. Det ideelle for en bygmester er at blive kontaktet, når rammetilladelsen foreligger fra kommunen, så er der er mindre usikkerhed i forbindelse med projektet. Nogen gange bliver ansøgninger hos kommunen afslået, og ofte må der fortages ændringer, som betyder at bygmesteren må regne priser ud igen.

Projektdokumentation

En entreprenør som skal prissætte projektet, vil normalt ønske at projektet er godt dokumenteret på forhånd. For nybyg-projekter er følgende tegninger som regel en del af ansøgningen til kommunen (se eksempler nedenfor):

Bygg hus tegninger

Plan

Bygge hus plantegning

Facade

Bygge hus tverrsnitt

Snit

Bygge hus reguleringsplan

Placering

For at få en nøjagtig pris, bør en detaljeret projektering også være gennemført. Dette inkluderer normalt følgende dokumenter:

  • Rumoversigt: Beskrivelse af materialevalg, belysning, varme, etc., per rum
  • Dør- og vinduesskema: Beskrivelse af størrelse og type døre/vinduer
  • Arbejdstegninger: Mere detaljerede tegninger end ansøgningstegningerne (typisk 1:50), med henvisning til, hvordan huset skal bygges (bemærk at nogle entreprenører foretrækker at udarbejde dette selv).

Disse dokumenter forenkler entreprenørens arbejde med prissætning af projektet, og du kan være mere sikker på, at du får sammenlignelige tilbud, når du indhenter priser fra flere aktører. Generelt anbefales det at indhente pris fra to forskellige entreprenører. Erfaringsmæssigt er tre tilbud tilstrækkeligt, hvis alle tre er seriøse aktører. Du kan benytte den gratis tjeneste Bygge.dk for at komme i kontakt med og få tilbud fra kvalitetssikrede entreprenører i dit område.

Bemærk, at en del entreprenører foretrækker at blive inkluderet i processen før den detaljerede projektering udarbejdes. Dette gælder for eksempel for entreprenører, der bygger med elementer. Elementerne må projekteres for hvert hus, så det er ikke nødvendigt, at arkitekten udarbejder sin egen detaljerede projektering af bæringer, etc.

Hvordan bør projektet organiseres?

Når man har et grundlag, som er parat til prissætning, må man vurdere hvordan man ønsker at organisere projektet. Her kan man groft set vælge mellem én kontrakt med én entreprenør og en fagentreprise, hvor man laver separate kontrakter med hvert fagområde. En kombination af disse to alternativer er også muligt. En del bygherrer adskiller for eksempel grundarbejdet som en særskilt entreprise.

Fordelen med en totalentreprise (eller hovedentreprise hvis det kun er udførende fag) er, at man kun har ét kontaktpunkt at forholde sig til gennem byggeprocessen. Entreprenøren tager normalt ca. 10 % i avance på sine underentreprenører, men det kan det være det værd. Entreprenøren som tager kontrakten, vil koordinere alle de andre fagområder og kommunikationen med dem. Normalt er det en tømrervirksomhed, der tager denne rolle, mens de har faste samarbejdspartnere på de andre fagområder. Hvis man ikke har megen kompetence med byggeri i forvejen, kan dette ofte være det bedste valg.

Det giver også fordele i garantiperioden efterfølgende på projektet, da det er nemmere at kunne forholde sig til et firma, hvis noget skulle opstå. Husk at der er mange fagområder, der er involveret i opførelsen af et parcelhus, og uden en god viden inden for området, kan det være krævende at organisere alle sammen. Herunder ses en oversigt over fagområderne, der normalt er involverede i byggeriet af et nyt hus:

  • Maskinentreprenør
  • Betonentreprenør
  • Tømrer
  • Elektriker
  • VVS
  • Ventilation
  • Taglægger
  • Blikkenslager
  • Membranspecialist
  • Murer
  • Maler

Dertil kommer projekterende fag som arkitekt og projekterende ingeniører, og uafhængig inspektion som skal ind i afsluttende fase af projektet.

Hvordan finder man den rigtige entreprenør?

Det måske vigtigste valg man tager i løbet af processen med at bygge et hus, er at vælge hvem der skal bygge det for dig. Her er der en række faktorer der spiller ind på beslutningen. For eksempel bør man vurdere:

  • Referenceprojekter
  • Pris
  • Kapacitet for udførelse
  • Økonomiske soliditet (kredit-rating giver den mest opdaterede information)
  • Godkendelser
  • Forsikringer
  • Personlig kemi

I Bygge.dk arbejder vi med kvalitetssikring af entreprenører, og vi har et godt overblik over hvilke entreprenører, som har gennemført byggeprojekter i dit område igennem de sidste år, og som har økonomien og godkendelser i orden. Registrer dit projekt på Bygge.dk så tager vi kontakt til dig for en gennemgang af projektet, og kan sætte dig i kontakt med godt kvalificerede entreprenører til dit projekt.

Hvordan sikre man en vellykket gennemførelse: 10 tips

  1. Læg en god projektplan, inkluder tilstrækkelig tid til projektering og udførelse
  2. Gå i banken tidligt for at forstå budgetrammen for dit projekt
  3. Start med arkitekten, og vent med at kontakte entreprenører indtil du har et grundlag klart til prissætning
  4. Projekter huset i detaljer før opstart, så undgår man ubehagelige overraskelser undervejs
  5. Indhent tilbud fra tre forskellige firmaer
  6. Sørg for en tydelig kontrakt med entreprenøren, hvor det tydeligt fremgår hvem der står for hvad
  7. Påtag dig ikke mere arbejde end du har tid og kompetence til
  8. Hav jævnligt kontakt med entreprenøren(e) undervejs i projektet og besøg byggepladsen ofte
  9. Hav en slutinspektion, hvor du anvender en ekstern fagperson, og betal ikke sidste del af kontraktsbeløbet, før denne er gennemført og eventuelle fejl eller mangler er udbedret
  10. Husk at få tilsendt al relevant dokumentation efter at projektet er afsluttet

Bygge hus? Få 3 tilbud

Start her

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.