Loftslejlighed: En komplet guide (pris, regler, tips)

På grund af stigningen i boligpriserne i storbyerne i Danmark, har flere og flere mennesker gennem de sidste 20 år valgt af udvide loftsarealet i lejlighedsbyggerier og boligblokke. Dette er et omfattende projekt, som kræver mange penge. Men bliver det gjort rigtigt, kan det vise sig at være en rigtig god investering for samejerne eller boligforeningen. Det findes dygtige arkitekter og entreprenører, som har stor erfaring med ombygninger af lofter. Hos Bygge.dk har vi samlet kvalitetssikrede entreprenører på ét sted, så det er nemt og enkelt for samejere, boligforeninger og privatpersoner at komme i gang med et sådant projekt.

Loftslejlighed

Hvornår skal man sælge?

Hvis der er interesse blandt samejerne eller boligforeningen for at bygge en eller flere lejligheder på loftet, står man typisk med problemstillingen om, hvornår man skal sælge. Her findes der nogle forskellige valg:

  1. Sælg boligarealet til en udvikler før ansøgningen: I større byer, som København, findes der professionelle ejendomsudviklere, som har specialiseret sig i denne type projekter. De arbejder med at identificere, købe og udvikle lofter. Fordelen ved at henvende sig til disse aktører som første trin er, at alle risici bliver lagt over på udvikleren, og man slipper derfor for at bruge tid på projektet, selvom der er tale om samejere eller en boligforening. Ulempen er, at prisen, man får, normalt vil være betydeligt lavere end hvis du tager projektet lidt længere hen i processen. En udvikler vil normalt være villig til at betale fra 7.000 til 20.000 kroner per kvadratmeter for loftsarealer i lejlighedsbyggerier, alt afhængig af beliggenhed og byggeriets stand. Aftalen vil normalt være struktureret på en sådan måde, at transaktionen ikke finder sted, med mindre udvikleren formår at få en byggetilladelse fra kommunen. Risikoen, som udvikleren påtager sig, er begrænset til arkitekt/projekteringsomkostningerne, som typisk er på nogle hundrede tusinde kroner ved et loftsprojekt i et lejlighedskompleks. Bemærk imidlertid, at en professionel udvikler ikke vil være villig til at tage denne risiko, medmindre vedkommende er overbevist om, at han vil få projektet godkendt hos kommunen. Så, hvis udvikleren er meget interesseret i at købe, kan der være en god grund til at tage projektet et eller to trin videre selv.
  2. Tag projektet videre til ansøgning hos kommunen og sælg derefter til udvikleren: Her hyrer man som samejere eller boligforening en arkitekt, som kan tegne og ansøge hos kommunen. Man tager således en økonomisk risiko, da man ikke ved, om projektet bliver godkendt hos kommunen. Bemærk dog, at man kan få en indledende samtale med kommunen og få deres vejledning til, hvad der kan minimere risikoen for et afslag. En arkitekt med erfaring fra tidligere loftsprojekter kan også hjælpe til at reducere denne risiko. Prisen, man får for loftsarealet, vil da være en del højere end valg 1. Fordelen ved at sælge på dette tidspunkt er, at man kan få en noget højere pris. Og man slipper fortsat for risikoen ved gennemførsel, opfølgning med en entreprenør og risikoen ved et salg.
  3. Udvikle projektet til salg: Her hyrer man som samejere eller boligforening selv en entreprenør, som kan stå for projektet. Man sælger desuden selv lejligheden(erne) ved hjælp af en ejendomsmægler. Hvis man har ressourcerne og kompetencerne blandt samejerne, vil dette normalt bedst kunne betale sig. 
Ønsker du pristilbud på projektet? Få op til 3 tilbud på jobbet her.

Hvordan ser økonomien ud ved et loftsprojekt?

Prisen på ansøgningsarbejdet, udbygningen, finansieringen og salget varierer meget fra projekt til projekt. Herunder har vi opstillet et eksempel, som viser økonomien i et projekt, hvor samejerne selv har udviklet et loft til salg:

  • Salgspris: 48.000 kroner per kvadratmeter (cirkapris for loftslejligheder i København og centrum).
  • Projekteringsomkostninger: 3.000 kroner per kvadratmeter (kan variere en del, men inkluderer alle arkitekt- og projekteringsomkostninger)
  • Byggeomkostninger: 20.000 kr. per kvadratmeter (varierer også meget, men er sjældent lavere end 13.000 kroner per kvadratmeter for bygning af nye lejligheder. Kan også være op mod 26.000 kroner per kvadratmeter ved komplekse projekter med store indgreb i taget og behov for yderligere trapper)
  • Finansierings- og salgsomkostninger: 2.000 kroner per kvadratmeter (varierer efter rentevilkår og størrelse)
  • Fortjeneste i eksemplet: 23 000 kr. per kvadratmeter

Lær mere om pris på udvidelse af loftsrummet.

Sørg for, at du opfylder kravene

Når du skal bygge ud, skal du altid sørge for, at du opfylder alle krav i lovværket. Derudover må dit projekt ikke være i strid med lokalplanen og andre kommunale planer. Særligt, hvis du skal oprette en ny boligenhed, er det vigtigt, at du har disse ting på plads. Får du ikke enheden godkendt, kan den jo ikke sælges.

For at få loftslejligheden godkendt som en ny boligenhed, skal den indeholde alle hovedfunktionerne fra en normal bolig. Med hovedfunktioner menes der blandt andet; stue, køkken, soveværelse, badeværelse og toilet. Det går med andre ord ikke, at der kun er adgang gennem et fælles køkken eller badeværelse. Du kan fortsat udleje et soveværelse, men du kan ikke kalde den for en boligenhed, med mindre, at disse funktioner er til stede. Lejligheden skal også have egen indgang, som er fysisk adskilt fra din egen eller øvrige boligenheder.

Derudover skal loftslejligheden have egen brandcelle. Det gælder både mellem andre boliger og op mod et eventuelt andet loftsareal, som fortsat bruges til opbevaring eller lignende. Derudover er der krav om flugtveje. Dette kan være lidt mere problematisk for en loftslejlighed end ved en stuelejlighed. Der må nemlig ikke være mere end 5 meter ned til jorden fra vinduet. For at opfylde disse krav kan du installere en brandtrappe: Der findes mange variationer af disse, som ligner almindelige stiger, når de ikke er klappet ud. På den måde bliver det æstetiske ikke ødelagt. Der er desuden krav om to trapper, når man skal lave adskillige loftsprojekter.

Har du brug for fagfolk til jobbet? Sammenlign flere tilbud her.

Hvordan er ansøgningsprocessen?

Alle rum, som er ment som permanent opholdsrum, skal også opfylde en række krav. Dette omfatter blandt andet brandsikring, en vis loftshøjde og adgang for dagslys. Dette er tænkt som en sikring af god boligkvalitet og brugervenlighed. Når det kommer til lofter, indebærer dette ofte, at du vil skulle hæve taget. Det er dyrt og omfattende arbejde, men kan være det værd, når lejligheden omsider står færdig.

Når du skal bygge en ny loftslejlighed, omfatter det så meget arbejde, at du vil skulle ansøge på forhånd. Her skal et ansvarligt firma erklære sig ansvarlig og søge på vegne af dig. Dette er typisk en arkitekt eller ingeniør, som står for det.

Brug dygtige fagfolk

For at få det størst mulige potentiale ud af projektet, betaler det sig altid at få en arkitekt til at tegne den nye lejlighed. Du vil ofte skulle bruge en arkitekt som ansvarlig ansøger - så slår du også to fluer med ét smæk. En arkitekt ved også, hvad der er det smarteste rent byggeteknisk. Og når du skal finde en entreprenør, vil de udregne pristilbuddet efter, at du har tydelige og nøjagtige tegninger af, hvad du gerne vil have. Så har du også et godt grundlag for et få et korrekt pristilbud. Jo mere entreprenøren ved om projektet, jo mere nøjagtigt vil tilbuddet være. Har du plantegninger og rumskemaer til rådighed, vil dette også hjælpe med at reducere risikoen for uenigheder undervejs. Det er imidlertid vigtigt, at du finder en entreprenører, som du kan stole på, og som laver et ordentligt stykke arbejde. Der er nemlig mange useriøse aktører på markedet.

Bygge.dk er en tjeneste, der forbinder boligejere med kvalitetssikrede entreprenører og håndværkere. Bygge.dk tjekker kreditvurderinger, godkendelser og referencer, og sætter dig i kontakt med entreprenører, som er velkvalificerede til at kunne håndtere dit projekt. Registrer du dit projekt på Bygge.dk, vil du blive sat i kontakt med egnede entreprenører. Det er desuden gratis og uforpligtende for dig som bygherre at benytte tjenesten.

Ønsker du pristilbud? Få tilbud fra flere kvalitetssikrede fagfolk her.

Loftslejlighed? Få 3 uforpligtende tilbud

Start her

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.