Hus med udlejningsdel: 10 ting du behøver at vide

Hus med udlejningsdel

Der er en række fordele ved at bygge hus med udlejningsdel. For det første har man en bolig med en integreret indtægtskilde. Det betyder, at bankerne ofte er villige til at yde større lån, da de ved, man har en månedlig indkomst i form af husleje. For det andet, har man adgang til et større antal kvadratmeter, hvis man vælger ikke at leje ud længere. Dette er en bekvem måde at tilpasse sig en eventuel familieforøgelse, uden at skulle udbygge boligen. I denne artikel har vi samlet 10 tips, der kan være nyttige, når man bygger hus med udlejningsdel.

1. Byg med henblik på fremtiden

Ved at bygge et hus med udlejningsdel kan man få en bolig, der opfylder de behov, man har både i dag og i fremtiden. Man bør overveje, om man ønsker at indarbejde udlejningsdelen senere som en del af huset, for eksempel, når familien vokser, eller når man er færdig med at betale lånet. Hvis dette kan være relevant, er det fordelagtigt at udforme lejedelen på en måde, der gør den kompatibel med resten af boligen. Hvis man derimod ønsker at udleje dele af boligen permanent, kan det være hensigtsmæssigt at gøre de to enheder så adskilte som muligt.

2. Beskyt privatlivets fred for både dig selv og lejeren

Hvis man bygger et hus med udlejningsdel, vil det indebære at bo ved siden af lejeren. Derfor er det vigtigt, at udformningen af boligen tager hensyn til begges privatliv. Her er flere ting, man kan gøre. Blandt andet skal udlejningsdelen have egen aflåselige indgang. Det kan også betale sig at bygge en separat indgang til udlejningsområdet overfor indgangen til hovedboligen. At have en leje del øger også behovet for lydisolering. God lydisolering reducerer lejerens støjniveau, samtidig trænger du ikke selv tenke på at være stille.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 tilbud på jobben her.

3. Start med udbudsprocessen og bestilling af materialer i god tid

Det vil tage længere tid at bygge et hus, end man først tror. Derfor kan det betale sig at starte forberedelserne i god tid.

Det første skridt i processen er at finde ud af, hvor man ønsker at bygge huset. Når man har valgt en grund, kan man begynde at tegne huset sammen med en arkitekt. Arkitekttegningerne har man brug for ved ansøgning til kommunen, og for at beskrive projektet til potentielle entreprenører. Ansøgninger til kommunen og valget af entreprenør kan ofte tage op til et halvt år, nogle gange mere. De dygtigste entreprenører er ofte populære, og kan have travlt i måneder frem.

Vi anbefaler at indsamle tilbud fra 3 kvalificerede entreprenørvirksomheder, før der træffes beslutning. Udbudsprocessen vil ofte tage et sted mellem 2-3 måneder.

Derudover tager det ofte op til 4 måneder, før man er færdig med både forarbejde og fundament. Hvor lang tid dette arbejde tager, vil i høj grad afhænge af, hvordan grundforholdene på grunden er. Når gravearbejde og fundament er færdige, etableres en rå bygning oven på fundamentet. Dette er en tæt bygning, der er sikret fra elementerne. Det kan tage op til 4 måneder, før den rå bygning er klar til indretning.

Hvor meget tid man skal beregne til indretning, afhænger blandt andet af husets størrelse, hvor komplekse løsninger man vælger, hvilken slags rum man bygger, og hvilken standard man ønsker. Arbejdet vil omfatte tømrerarbejde, VVS, elektriker arbejde, ventilation, gulv lægning og malearbejde. Normalt vil det tage mere end 3 måneder at afslutte. Når man bygger huse med udlejningsdel, skal man også bygge flere af de mest tidskrævende rum (badeværelse, køkken og andre vådrum). Derfor er det ofte nødvendigt at beregne mere tid, end hvis man skulle bygge et hus uden en udlejningsdel.

Valget af overfladematerialer skal planlægges fra starten, helst i samarbejde med arkitekten. Det kan være at visse materialer har en lang leveringstid. Hvis man får materialerne leveret for sent, kan det medføre forsinkelser i arbejdet. En anden grund til at planlægge overfladematerialer i god tid er, at man kan være på udkig efter tilbud og kampagner på disse punkter. Jo tidligere man ved, hvad man ønsker, jo større er chancen for, at man vil kunne finde produkterne til nedsatte priser. Bemærk dog, at entreprenører ofte har gode rabatter på gulve, badeværelse inventar og maling.

4. Udarbejde en udførlig projektbeskrivelse

Udarbejdelsen af en grundig projektbeskrivelse vil give en bedre forståelse af projektet. Det vil også kortlægge mange af de beslutninger man skal tage, så man kan tage disse i god tid, før det egentlige arbejde er at begynde. Det gør det også lettere at oprette et realistisk og detaljeret budget.

En grundig projektbeskrivelse gør det også lettere for entreprenøren at forstå præcis, hvad de skal gøre. Således kan de give et mere præcist pristilbud i udbudsprocessen. Det vil også gøre det lettere at sammenligne de tilbud, man får fra de forskellige entreprenører. 

Projektbeskrivelsen vil også være en nyttig informationskilde for håndværkerne og mindsker risikoen for misforståelser undervejs. Det gør det også muligt for de forskellige fagfolk at opdage eventuelle fejl eller mangler i planlægningen, så de kan rettes i god tid før det faktiske arbejde begynder.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 tilbud på jobben her.

5. Vælg den rette entreprenør

For at komme i kontakt med seriøse entreprenører med relevant erfaring i at bygge hus med udlejningsdel, kan man registrere projektet på Bygge.dk. Hos Bygge.dk har vi samlet kvalitetssikrede entreprenører og håndværkere på ét sted, for at det skal være nemt for bygherren at vælge sikkert. Vi har kontrolleret referencer, kreditvurderinger og godkendelser for alle virksomheder, der har adgang til platformen og overvåger dette løbende. Kun de virksomheder, der opretholder høje kvalitets- og konkurrencedygtige priser over tid, må fortsat være en del af platformen. Det er gratis at uploade projekter. Efter inspektion modtager man uforpligtende tilbud fra flere kvalificerede entreprenører.

Når vi kvalitetssikrer vores entreprenører, overvejer vi en række forskellige kriterier. Det er de samme krav, man bør forhøre om når man vælger at baggrundstjek firmaer på egen hånd.

  • Gode referencer: Vi kontrollerer entreprenørens referencer og forsikrer os om, at der kan henvises til flere vellykkede projekter der ligner det, der skal gennemføres.
  • Pris: Vi hjælper med at finde relevante entreprenører, så man får flere sammenlignelige og konkurrencedygtige pristilbud.
  • Kapacitet: Ikke alle entreprenører kan fuldføre arbejdet inden for den tidsramme, man angiver. Vi hjælper med at finde entreprenører, der har kapacitet til at påtage sig projektet.
  • Finansiel solvens: Vi udfører kredit kontrol af alle virksomheder i Bygge.dk, så man kan være sikker på, at de har en solid økonomi. På denne måde undgår man konkurs under projektet eller i den efterfølgende garantiperiode.
  • Kompetence og godkendelser: Vi undersøger, at virksomhederne har relevante godkendelser, der kræves for at udføre projektet.

6. Indgå skriftlig kontrakt

Bygning af et hus er en formaliseret proces, hvor man bør have en skriftlig kontrakt. Man kan vælge mellem at få denne kontrakt designet af en advokat, eller man kan bruge standard kontraktskabeloner. Kontrakten omfatter blandt andet kontraktsummen, håndtering af eventuelle ekstra omkostninger eller forsinkelser, deadlines, og hvilket arbejde der er inkluderet i aftalen. Det anbefales også at vedhæfte en detaljeret projektbeskrivelse som referencedokument.

7. Fagfolk vs. egen indsats

Nogle bygherrer ønsker at yde en egen indsats for at reducere behovet for professionel arbejdskraft og dermed prisen. Selv om dette kan være en måde at holde omkostningerne nede, er det vigtigt at have et realistisk syn på ens egen evne til at bidrage. Dette gælder kompetence og den tid, man har til rådighed. Husk også, at al egen indsats bør afklares med entreprenøren, når man skriver kontrakten og fremdrifts plan. Det er vigtigt, at egen indsatsen ikke forårsager forsinkelser for det resterende arbejde. Sørg også for, at ens indsats vil være at en høj kvalitet. Hvis man ønsker at gøre en selvstændig indsats, er de mest relevante opgaver nedrivning, affaldshåndtering, gulvlægning eller malearbejde.

8. Lav en fremdriftsplan og sørg for at have en god dialog med entreprenøren

God kommunikation er afgørende for et vellykket byggeprojekt. Dette er et kriterium, man bør overveje i udbudsprocessen. Husk, at disse er samarbejdspartnere, som man skal beskæftige sig med i flere måneder fremover.

God kommunikation mindsker risikoen for misforståelser eller uenighed. Sørg også for at besøge byggepladsen regelmæssigt for at holde sig ajour med projektets forløb. Man kan også arrangere regelmæssige møder med projektlederen. Mange vælger at kigge møderne omkring milepælene i projektplanen.

Før man starter selve arbejdet, anbefales det at udarbejde en fremdriftsplan. På denne måde kan man som bygherre få en fælles forståelse, sammen med entreprenøren, af, hvornår de forskellige dele af projektet starter og slutter. Man bør tilføje milepæle til fremdriftsplanen. Disse gør det nemmere at holde styr på fremskridtene i løbet af projektet.


9. Undersøg det lokale boligmarked

Husk, at det er nogle andre, der skal bo i udlejningssektionen. Derfor kan det betale sig at kontrollere, hvad der er populært på boligmarkedet. Ofte kan der være relativt enkle ting man kan gøre for ejendommen at blive mere populær på lejemarkedet, så man automatisk vil være i stand til at leje ud til en højere pris.

Det er ikke altid nemt at vide, hvad markedet ønsker. Hvad man skal vælge, vil variere afhængigt af udbud og efterspørgsel, demografi og lokale præferencer. Derfor kan det betale sig at engagere en indretningsarkitekt. Hvis der er en stor efterspørgsel på markedet, kan det være muligt at udleje ejendommen næsten uanset hvordan det ser ud. Hvis man derimod konkurrerer på et marked, hvor der er overskud af boliger, er det vigtigt, at boligen appellerer til potentielle lejere.

10. Lav en slutinspektion og indhent al dokumentation efter afslutning af projektet

Hvis man bygger ved hjælp af lånefinansiering fra banken, vil banken lave opfølgning af fremskridt og kvalitet ved hjælp af en taksator. Bedømmerens rapporter til banken danner grundlag for bankens betaling til entreprenøren. Med hensyn til nye boligers ydeevne er det også nødvendigt med uafhængig kontrol af tredjeparter (fagfolk) efter projektets afslutning. Her testes typisk badeværelsestæthed, lufttæthed (ved hjælp af en tryktest) og konstruktionssikkerhed.

Sørg også for at modtage alle dokumenter, der viser, at arbejdet er udført korrekt. Dette kan have en betydelig indvirkning på boligprisen i tilfælde af videresalg. Det er også en fordel at have et overblik over materialevalg og lignende, hvis man skal renovere på et senere tidspunkt. Sørg for at modtage en erklæring fra elektrikeren, information om arbejde udført i badeværelse, og en kopi af fakturaen der viser, hvilket arbejde der ellers er udført.

Hvordan kommer jeg i gang?

For at komme i kontakt med entreprenører, der kan hjælpe med at bygge et hus med udlejningsdel, kan man bruge Bygge.dk. Bygge.dk er en tjeneste, der forbinder boligejere med kvalitetssikrede entreprenører og håndværkere. Bygge.dk tjekker kreditvurderinger, godkendelser og referencer, og forbinder dig med entreprenører, der er kvalificeret til at håndtere dit projekt. Registrer dit projekt hos os, og en af vores medarbejdere vil hjælpe med at komme i gang med udbudsprocessen. Man vil derefter modtage flere tilbud fra velkvalificerede entreprenører.

Hus med udlejningsdel

Kom i gang

Flere artikler:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.