At bygge et nyt hus er et omfattende og dyrt projekt. Derfor kan budgettet ofte begrænse mulighederne for at etablere den bolig, man ønsker. I sådanne tilfælde kan en praktisk løsning være at bygge et hus med en udlejningsdel. På denne måde finansierer man en del af afbetalingen på huset ved hjælp af lejeindtægter. I denne artikel har vi samlet oplysninger om, hvordan man udfører et sådant projekt. Man kan blandt andet læse om fordele og ulemper ved at bygge udlejningsdelen, hvilken pris man kan forvente, og hvordan man finder den rette entreprenør til jobbet.
Når det kommer til at udleje i eget hjem, er der forskellige begreber, der ofte bruges. Som udgangspunkt kan man udleje et hvilket som helst værelse i boligen, så længe det er godkendt til permanent ophold. Der kræves ingen særlig fritagelse for udlejning. Hvis man bygger et hus med plads til permanent ophold i kælderen, kan hele eller dele af kælderen lejes ud. Hvis der er direkte adgang fra huset til det område, der udlejes, kaldes det et værelse. Hvis man skal etablere en separat bolig, vil dette stille nogle nye krav i forbindelse med parkering, loftshøjde, design osv., og man kan ikke have en direkte adgang til en separat enhed. De fleste mennesker, der bygger en udlejningsdel, vælger at udleje et værelse (ikke som en separat beboelsesenhed), da dette er den mest fleksible og overkommelige løsning for de fleste mennesker. Det er også lettere at bruge området på et senere tidspunkt. Det er dog værd at bemærke, at separat indkvartering kan have nogle fordele i form af højere lejepris og øget værdi af ejendommen, da den separate enhed kan sælges separat fra resten af huset.
Der er både fordele og ulemper ved at have et hus med en udlejningsdel. En udlejningsdel kan i mange tilfælde give mulighed for et større lån, som man delvist kan finansiere via lejeindtægterne.
Udlejningsdelen vil normalt være direkte forbundet til huset. Det betyder, at man selv kan bruge udlejningsdelen, hvis man har brug for mere plads. Flere vælger også at lade deres børn overtage udlejningsdelen, når de bliver ældre. På denne måde kan man fortsætte med at bo i samme hus, samtidig med at man får betydeligt mere privatliv. I nogle tilfælde kan denne situation vendes ved, at forældrene flytter til udlejningsdelen, når de ikke længere har brug for et stort hus, mens de voksne børn kan overtage det større hus til at rumme en voksende familie.
På den anden side bliver udgifterne til byggeriet større, man skal bruge tid og energi på at styre udlejningen, og man får mindre plads til sig selv.
Om man skal vælge et typehus eller et arkitekttegnet hus, afhænger af flere faktorer. Både arkitekttegnede huse og færdigtegnede huse kan have en udlejningsdel. Fordelen ved et arkitekttegnet hus er, at man kan tilpasse boligen efter egne ønsker og behov, og grunden. Man kan få præcis de rum, man har brug for, og man behøver dermed ikke bruge plads på faciliteter, man ikke har brug for. Arkitekttegnede huse gør det også muligt at designe en bolig, der er tilpasset terrænet. Typehuse er noget mere låst, men har normalt lidt hurtigere byggetid og lavere pris.
Hvis man planlægger at bygge et hus med en udlejningsdel, kan arkitekttegnede huse være en praktisk løsning. Så har man mulighed for at designe boligen, så de to enheder er tilstrækkeligt adskilt eller tæt på hinanden.
Hvis man ønsker at designe et arkitekttegnet hus, vil det betale sig at kontakte en arkitekt tidligt i processen.
I Bygge.dk har vi udviklet en prisdatabase baseret på projekter udført af fagfolk på vores platform. På denne måde kan vi beregne gennemsnitsprisen for en række forskellige byggeprojekter. Priserne inkluderer alle omkostninger i forbindelse med opførelsen af boligen.
Vi kan se, at det i gennemsnit koster omkring 18.000 kroner per kvadratmeter at bygge et hus med udlejningsdel. De mest simple projekter kan ligge på 14.000 kroner per kvadratmeter. Disse projekter indebærer ofte en lavere standard og en enkel konstruktion. På projekter med konsekvent høj kvalitet og kundetilpassede løsninger, kan prisen komme op på 29.000 kroner per kvadratmeter, i nogle tilfælde højere.
Derudover skal man beregne udgifter til arkitekt og projektering. Priserne for disse ydelser varierer, men man skal forvente at betale mindst 65.000 - 130.000 kr. Desuden kan man læse om, hvad der er de vigtigste faktorer der styrer prisen, når man bygger huse med udlejningsdel.
Hvis det hus, man vil bygge, skal have en udlejningsdel, vil det indebære visse ekstra udgifter. I udlejningsdelen vil man ofte have brug for værelser, man ellers ville udelade. For eksempel bør enhver bolig have både køkken og badeværelse. Disse er blandt de dyreste rum, man kan bygge i et hus. Desuden kan vand- og elanlæg skabe yderligere udgifter, hvis dette skal etableres som separate systemer. Antallet af sådanne rum vil derfor have en enorm indflydelse på prisen.
De typer overfladematerialer, man bruger, kan ofte have stor indflydelse på prisen. Som bygherre skal man beslutte, hvilken standard man ønsker. Da det ofte er bygherren, der er ansvarlig for at købe overfladematerialerne, har man en fantastisk mulighed for at vælge den standard og pris, man ønsker. For at få de varer man ønsker til en mere overkommelig pris, kan det betale sig at være på udkig efter tilbud og kampagner hos detailhandlere. Dette forudsætter, at man tidligt vælger de materialer og produkter, man ønsker at bruge.
Men det kan ikke altid betale sig at vælge de billigste materialer. Ofte kan det være bedre at investere i en højere standard. Jo højere standard en udlejningsdel har, jo lettere er det at finde nogen, der vil leje. Det gør det også muligt at justere prisen. På den måde kan man indtjene, hvad man har investeret i de dyrere materialer. Derudover skal man også huske, at udlejningsdelen er en del af huset. Det kan derfor betale sig at designe den, så den er forenelig med resten af boligen.
Specialbyggede løsninger er en anden faktor, der kan påvirke prisen på projektet. Også her må man overveje, om det bedst kan betale sig at vælge mere overkommelige løsninger, eller vælge løsninger, der gør boligen mere attraktiv for potentielle lejere.
En udlejningsdel kan være en rigtig god investering for dem, der bygger et nyt hus. Boliger med udlejningsdel vil også ofte stige i værdi, da boligen omfatter en separat indtægtskilde.
For nogle er det udelukkende en økonomisk beslutning at bygge en udlejningsdel. Planen er at udleje dele af boligen permanent. I disse tilfælde er udlejningsdelen normalt en tilføjelse til det planlagte boligområde, og noget man ikke har planer om at bruge selv.
For andre er udlejningsdelen en midlertidig løsning. I disse tilfælde bygger man boligen efter eget behov, og så kan man udleje dele af den i en begrænset periode. Dette kan være en gunstig ordning på lang sigt. For eksempel kan man udleje for at gøre det lidt lettere at betale realkreditlånet i starten. Når familien vokser, og man ofte har en mere rummelig økonomi, kan man bruge udlejningsdelen som en del af huset. Dette udvider effektivt huset til den størrelse, man har brug for, uden at det er nødvendigt at lave en tilbygning på huset.
Generelt er det størrelsen og standarden på huset der styrer hvor lang tid byggeriet tager. Hvis man bygger et hus med udlejningsdel, tager det ikke længere tid end at bygge et hus af samme størrelse og kompleksitet uden en udlejningsdel. Men det er relativt sjældent, at man bruger mindre end 9 måneder på at færdiggøre et hus. Normalt tager det omkring 12 måneder fra det tidspunkt, man tager det første spadestik, indtil man kan flytte ind.
Derudover kommer ansøgningsprocessen og arkitektens arbejde. Arkitektprocessen og ansøgningen til kommunen vil normalt tage 4-6 måneder.
Udbudsprocessen med entreprenører tager normalt et sted fra 2 til 3 måneder. Men det betaler sig at være tidligt ude, da de mest kvalificerede entreprenører ofte er optaget i lang tid frem.
Forberedende jordarbejde vil ofte tage omkring 1-2 måneder. Derefter kommer arbejdet med beton og fundament, som også tager omkring 1-2 måneder.
Det næste skridt er en tæt rå bygning. Dette tager normalt 2-6 måneder. Her kan man spare en masse tid ved at bygge med elementer. Endelig bør man beregne mindst 3 måneder til indvendigt arbejde med fliser, elektriker, blikkenslager, ventilation, malearbejde og lignende.
Ved opførelsen af en ny bolig har man ansøgningspligt. Det er kommunen, der giver tilladelse til at bygge. På et projekt af denne størrelse bør man ansætte en ansvarlig ansøger. Dette er en virksomhed, ofte et arkitektfirma, der forbereder og indsender ansøgningen. Hvis man påtænker at udleje et værelse i kælderen, skal man sørge for, at det er godkendt som bolig. Hvis man ønsker at bygge en separat bolig (som er fysisk adskilt fra resten af boligen), skal der søges separat.
Når man har fundet den grund, man ønsker at bygge på, vil det næste skridt være at engagere en arkitekt. Dette gælder, uanset om du bruger et typehus eller arkitekttegnet hus. Hvis man bruger et typehus, vil arkitektens arbejde være mindre omfattende, men der kan stadig være behov for justeringer på boligen.
Det er også almindeligt at bruge arkitekten som den ansvarlige ansøger, når der ansøges kommunen om tilladelse. En arkitekt vil have godt kendskab til kommunens planer. Derfor, hvis man ikke allerede har valgt en grund, kan man rådføre sig med arkitekten. Arkitekten kan bedømme, om grunden er egnet til den type hus, man ønsker at bygge, og om der er restriktioner i zoneinddeling, der kan forårsage problemer.
Når man er i gang med ansøgningen, er det tid til at finde en entreprenør, der kan udføre arbejdet. Entreprenører foretrækker ofte at blive kontaktet, når rammetilladelsen er tilgængelig fra kommunen, især hvis ansøgningen indebærer undtagelser, som kommunen kan afvise. Når man har modtaget rammetilladelsen, er der mindre usikkerhed om projektet.
For at komme i kontakt med entreprenører, der kan hjælpe med at bygge et hus med en udlejningsdel, kan man bruge den gratis tjeneste Bygge.dk til at komme i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører. Hvis du registrerer dit projekt hos os, vil vi sætte dig i forbindelse med entreprenører i området, som har den mest relevante erfaring og ekspertise til projektet. Inspektion og indsamling af pristilbud er både gratis og uforpligtende. Registrer dit projekt hos os, og en af vores medarbejdere vil hjælpe med at komme i gang med udbudsprocessen.
