Mere plads, bedre rumfordeling og højere værdi for boligen – Der kan være mange grunde til at ombygge huset.
Normalvis taler vi ofte om renovering og ombygning som to sider af den samme sag, men der er egentlig kun tale om ombygning, når der foretages radikale ændringer inden for husets eksisterende rammer. En renovering udføres normalt for at gøre huset mere funktionelt eller af æstetiske grunde.
En ombygning kan dreje sig om det ydre og det indre eller begge dele. Indvendig ombygning handler ofte om at ændre plantegningen, såsom at bygge et nyt badeværelse eller køkken, hvor der ikke er et sådant rum i dag, eller etablere en bolig i kælderen, hvor der kun er en stue i dag.
Udvendig ombygning involverer ændring af facaden eller huset som helhed, for eksempel ved at konvertere spidst tag til fladt tag.
Jo større ombygningen er, jo mere koster det naturligvis. Men jo større konvertering, jo lavere er prisen pr. kvadratmeter normalt. Årsagen er, at der er mange mere eller mindre faste omkostninger forbundet med et ombygningsprojekt, som du ikke undgår, uanset projektets størrelse, såsom arbejde med rådgivning, ansøgning og tegninger.
Det er dog ikke kun størrelsen på projektet, der påvirker prisen, men også kompleksiteten. Værelser, der involverer VVS (såsom køkkener og badeværelser) har ofte en kvadratmeterpris, der er væsentligt højere end standardrum. Det samme gælder, hvis du skal fjerne bærende vægge eller lave andre større strukturelle ændringer.
Den sikreste måde at få at vide, hvad projektet vil koste, er at få flere entreprenører til at byde på dit projekt. Hos Bygge.dk kan vi hjælpe dig med at få tre uforpligtende tilbud fra kvalitetssikrede entreprenører med erfaring fra tidligere renoveringsprojekter.
Som mange har oplevet, kan et genopbygningsprojekt indebære nogle tekniske udfordringer, der kan være vanskelige at forudsige. En ombygning omfatter ofte forskellige dele af huset, såsom vægge, gulve, elektriske installationer, husets konstruktion og meget mere. Du bør derfor afsætte et ekstra beløb til uforudsete udgifter, ofte 10 procent af det samlede budget, hvis huset er ret nyt, og 20-30 procent, hvis huset er gammelt. Så er du sikret, hvis der opstår overraskelser undervejs.
Nedenfor ses eksempler på nogle priser, der typisk er inkluderet i et ombygningsprojekt, baseret på vores projekterfaring i Bygge.dk (priser inkl. arbejde og materialer)
- Skift af beklædning og efterisolering: 1.200 - 2.000 kr. pr. kvadratmeter
- Nyt tag: 1.000 - 2.600 kr. pr. kvadratmeter
- Dræning: 2.600 - 4.500 kr. pr. løbende meter
- Indvendig renovering: 4.500 - 13.000 kr. pr. kvadratmeter (gennemsnit på 7.800 kr. pr. kvadratmeter)
- Bygning af et nyt badeværelse: 165.000 - 260.000 kr.
- Tilbygning: 15.000 - 30.000 kr. pr. kvadratmeter (gennemsnit på 18.000 kr. pr. kvadratmeter)
- Bygning af kvist: 65.000 - 200.000 kr.
Læs mere om prisen på at ombygge et hus.
Når du først har fået en idé om, hvad du vil opnå med byggeprojektet og har tænkt på, hvor meget du vil bruge, skal du hyre en arkitekt eller en anden konsulent, der hjælper dig med at få ideerne og få projektet ført ud i livet.
Arkitekter, indretningsarkitekter og håndværkere kan komme med nyttige input. Hvis du vil gøre huset mere energieffektivt, skal du have en energirådgiver til at gennemgå huset. Der er en stor forskel mellem huse og de mest rentable forbedringer for disse.
Jo større genopbygningsprojektet er, desto vigtigere er det at få professionel rådgivning. Spørgsmålet er ofte ikke, om du har råd til at anvende en rådgiver, men om du har råd til at lade være. Et godt planlagt hus vil også være lettere at sælge og dermed øge husets værdi.
Det er ikke altid nemt at vælge den rigtige entreprenør i byggejunglen. Først og fremmest er det vigtigt at søge virksomheder, der har den ekspertise, som dit ombygningsprojekt kræver. Hvis du for eksempel bygger badeværelset om, kan en entreprenør med et vådrumsattest være en fordel, selvom der ikke er noget krav. I Bygge.dk kan du søge efter kvalitetssikrede håndværkere ved at indsende dit projekt.
Sammenligning af forskellige entreprenørers pristilbud giver dig et indblik i, hvad arbejdet kan koste. Den billigste entreprenør er dog ikke altid den bedste. Hvis priserne varierer meget, skal du undersøge, hvorfor de gør det. Sørg for, at du får en skriftlig aftale, der inkluderer alle aspekter af ombygningen.
Hvad med at udføre arbejdet selv? Det er vigtigt at være realistisk med hensyn til både dine egne kompetencer og den tid, du har til rådighed. Ofte udskyder amatører projektets fremgangsplan. Deltag i alle beslutninger i planlægningsfasen, men når byggeriet begynder, skal du lade de professionelle folk gøre arbejdet. Stol på, at du har valgt den rigtige til jobbet. Hvis du vil, kan du udføre dele af projektet, såsom maling, når faghåndværkerne er færdige med deres arbejde.
Som hovedregel behøver du ikke ansøge om en byggetilladelse fra kommunen til ombygning og andre ændringer, hvis det sker inden for husets fire vægge, men der er en række undtagelser. Hvis du er usikker, kan du kontakte kommunen.
Her er de mest almindelige grunde til, at du skal ansøge om en byggetilladelse, når du bygger om:
- Ændring af bærende konstruktioner: Ændring af en bærende struktur vil sige at nedrive, flytte eller foretage ændringer i støttevægge, tagstole eller bærende elementer i væggen.
- Du bryder et brandskel, altså skellet mod en anden brugsenhed.
- Du foretager betydelige facadeændringer, for eksempel ved at lave en dør, hvor der nu er et vindue.
- Du bygger i et rum, der ikke er godkendt til permanent beboelse (ekstra del), f.eks. bygning af et badeværelse i et lagerrum. Så skal du ansøge om brugsændring.
- Du opretter en ny boligenhed: For eksempel hvis du vil adskille en kælderlejlighed og gøre den til en separat bolig.
- Tilbygning eller tilføjelse af noget, hvor der bygges i højden: F.eks. en kvist, en loftshævning eller en ny etage i forbindelse med ombygningen.
Selvom det ikke er påkrævet med en ansøgning for mange ombygningsprojekter, er du stadig ansvarlig for at sikre, at alle tekniske krav er opfyldt. Derudover skal du kontrollere, om der er begrænsninger på grund af, at boligen er beskyttet (fredet). Gamle bygninger kan også indeholde en række bygningsmaterialer (såsom asbest), som kan være både dyre og tidskrævende at fjerne.
Der er en stor chance for, at dit ombygningsprojekt enten vil bevare eller øge værdien af dit hjem. Hvis du primært bygger om for at øge værdien af huset, kan det være klogt at vente med at foretage ændringer, indtil du først får en vurdering fra tilsynsmanden eller ejendomsmægleren. Præcis hvor meget du kan få for boligen, afhænger af både kvadratmeterprisen og boligens beliggenhed samt den type ombygning, du foretager.
Dog er det ikke alle ombygningsprojekter, der giver fortjeneste ved salg, men oftest er det stadig en god investering. Hvis du for eksempel vil gøre huset mere energieffektivt, skal du gøre det for din egen skyld og nyde de lave elregninger, mens du bor i huset. Det skal du ikke først og fremmest gøre for at øge husets salgspris. Mange finder ud af, at de kan se langt efter de penge, de har investeret i nye vinduer eller isolering, når de sælger huset.
Det kan tage flere måneder at gennemføre en større genopbygning. På trods af støv, boring og forstyrrelser vælger mange at blive i huset for at spare penge til ekstra boligomkostninger.
At være beboer har den store fordel, at du kan overvåge entreprenørens fremskridt hver dag. Det er vigtigt at kommunikere regelmæssigt med entreprenøren. De største problemer opstår ofte, når husejeren ikke er til stede. Så kan både tidsrammen og budgettet hurtigt skride.
På den anden side kan det være meget praktisk at komme væk fra et hus, der mere ligner en byggeplads end et hjem. Hvis du for eksempel står uden badeværelse eller køkken i flere uger, kan det være vanskeligt at få hverdagen til at fungere.
Uanset hvad du vælger, skal du undgå at skære i byggetiden på grund af boligsituationen. Selvom det kan være økonomisk fordelagtigt på kort sigt, kan hastværk forårsage problemer senere.
Hvis du beslutter at blive, skal du som minimum etablere nogle regler med entreprenøren. For eksempel vil du måske have en arbejdsfri zone og have nogle tidspunkter på dagen, hvor der ikke er håndværkere, så du ved, at dit hus kun er dit i det tidsrum.
Ombygning af et hus kan tage fra 1-2 måneder og op til et år, hvis ombygningen er meget omfattende, men hvis du blot ombygger et mindre rum (f.eks. et køkken eller badeværelse), kan der måske bare være tale om få uger.
Vær tålmodig. Ombygning af gamle huse har nemlig en tendens til at tage længere tid, end mange forventer, især hvis det ikke er standard husbyggeri. Derudover kan uforudsete hændelser forsinke projektet, såsom vejr, forsinkede materialer eller rådskader, der opstår efter nedrivning.
