Kælderrenovering: Hvad koster det? (Pris i 2020)

Hvor meget det nøjagtigt koster at renovere din kælder afhænger af en række faktorer. Størrelsen på projektet vil selvfølgelig betyde en del, samt standarden og kompleksiteten af det arbejde, du ønsker udført. I denne artikel tager vi blandt andet fat på de forskellige afgørende prisfaktorer, hvordan man finder den rette entreprenør og hvordan projektet bedst planlægges.

Kælderrenovering

Hvad koster en kælderrenovering og hvilken værdiforøgelse kan man forvente?

Bygge.dk er en gratis tjeneste, der sætter boligejere i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører. Baseret på prisdata fra flere hundrede projekter har vi udarbejdet en prisdatabase for at kunne give indsigt i, hvad man kan forvente at betale for forskellige slags byggeprojekter.

For kælderrenoveringer ser vi, at gennemsnitsprisen ligger på 10.000 kr. per kvadratmeter. Denne pris gælder i de tilfælde, hvor der er behov for at ændre brugen af boligen. Er din kælder allerede godkendt som boligareal, vil projektet blive billigere. Arbejdet, der er inkluderet i dette priseksempel, er dræning, efterisolering, ophugning af 20 cm betongulv, støbning af nyt gulv, betonskæring til nye eller større vinduer og installering af disse, samt indretning med almindelig standard. For mere omfattende kælderrenoveringer med højere standard kan prisen per kvadratmeter ende på over 13.000 kr. per kvadratmeter, mens nemmere projekter kan koste helt ned til 7.000 kr. per kvadratmeter.

I det store hele ser vi, at kælderrenovering er et projekt, der gør, at du kan forvente betydelig værdiforøgelse. For at få et indtryk af, hvad det vil sige for prisen på boligen, kan man se på kvadratmeterpriser (primærrum) i området, hvor man bor sammenlignet med prisen på renoveringen. En råkælder vil også have en værdi, men det meste af den potentielle værdi er som regel udnyttet efter at kælderen er renoveret.

Ønsker du pristilbud på projektet? Få op til 3 tilbud på jobbet her.

Hvad inkludere en kælderrenovering?

I første omgang kommer der omkostninger i forbindelse med at gøre kælderen beboelig. Eftersom kælderen ikke tidligere har været indrettet, må man først gøre det nødvendige udvendige arbejde for, at den kan kvalificeres som beboeligt areal. Som nævnt ovenfor kan det være nødvendigt med dræning, efterisolering af grundmur, bygning af trappe og understøtning at grundmuren. 

Efter det udvendige grovarbejde er færdigt, kan man gå i gang med det indvendige arbejde. i mange tilfælde indebærer det ophugning til sænkning af gulvet. Den tilladte lofthøjde er 2,30 meter, men der anbefales en lofthøjde på 2,40 meter, så det kan være smart at grave lidt ekstra, når man først er i gang, med hensyn til øget trivsel og følelsen af mere åbne rum. Dertil skal der måske ændres gulvplan, betonskæres for at få flere døre og vinduer og måske udføres jordarbejde for at installere bad eller andre vådrum i kælderen.

Dertil kommer det tekniske arbejde som lægning af nye rør og montering af el-anlæg. Ofte skifter man også kloakeringen, der kobler huset til det offentlige kloaksystem og videre fra kælder op gennem huset. Der er smart at gøre dette, når man alligevel er i gang med ophugning af kældergulv osv. Sådan sikrer man, at systemet har kapacitet og kvalitet til at holde længe. 

Til allersidst kommer selve indretningen af kælderen. Her har du stor frihed til at få det akkurat, som du vil, og du har stor mulighed for at påvirke prisen. Læs videre for at få en forståelse af, hvad der afgør prisen på en kælderrenovering.

Hvad afgør prisen på en kælderrenovering?

Som man så det i priseksemplet øverst, er der meget arbejde, der ganske enkelt er nødvendigt for at gøre kælderen beboelig. Her kan du i mindre grad påvirke prisen, fordi standarder og regler skal følges ad, hvilket også dikterer brugen af materialer. For eksempel er dræning næsten altid nødvendigt og koster normalt mellem 2.300 og 4.500 kr. per løbende meter. Dertil er sænkning af gulvet en stor post på budgettet, men den er også nødvendig.

I de første etaper af projektet vil prisen altså være op til entreprenøren. Det er dermed ofte 

entreprenøren, der står for materialerne i denne fase af projektet. Det er derfor vigtigt, at finde en entreprenør, der yder konkurrencedygtige priser og samtidigt udfører arbejdet i høj kvalitet, og som kan give dig en god pris på materialer.

Valg af entreprenør har altså meget at sige for totalprisen på projektet. Det er vigtigt altid at vælge et kvalitetssikret og konkurrencedygtigt firma. For det første er der en række byggetekniske regler og forskrifter, entreprenøren skal følge. Hvis ikke kan det føre til fejl og mangler og forsage store ekstra omkostninger. Der er også vigtigt at huske, at forskellige entreprenørfirmaer har forskellig kapacitet og evne med hensyn til implementering. Dette er relevant for, hvor hurtigt entreprenøren formår at færdiggøre dit projekt, og hvornår de kan begynde. Skal du for eksempel have bygget til med udlejning for øje, er det måske et mål, at boligen skal være hurtigt færdig, så du hurtigst muligt kan begynde at tjene på udlejning. Læs mere om, hvad du bør overveje, når du skal vælge entreprenør, længere nede i artiklen. 

De dyreste rum i et normalt renoveringsprojekt er bad/vådrum og køkken. Skal den pågældende kælder indeholde nogle af disse rum, vil det øge prisen på projektet. Samtidigt er det gerne de rum, der giver mest værdi til det nye areal.

Tekniske løsninger vil sige det elektriske anlæg, opvarmningen, ventilation og lignende. Det er let at glemme, at også disse ting fås i forskellige priser og kvaliteter. Her kan entreprenøren ofte være behjælpelig med beslutningen. Som privatperson kan det være svært at vurdere fordele og ulemper på tekniske løsninger. Dertil kan det være, at entreprenøren har aftaler med leverandører og kan tilbyde bedre priser, end dem du selv kan finde i butikkerne.

Når det handler om indretningen af projektet, er det dig, der træffer afgørelserne omkring materialer og løsninger. Her skal du bestemme dig for standard, kvalitet og udførelse af alle materialer i kælderen. Det drejer sig for eksempel om gulvlægning, maling, fliser, badeværelsesindretning og vinduer og døre. For eksempel findes der vinyl- og laminatgulve til under 130 kroner per kvadratmeter, og luksusgulve i massivt træ til flere tusinde kroner per kvadratmeter. Der findes alternativer i alle prisklasser, og det er ofte materialer, du selv køber ind. Det kan derfor godt betale sig at holde øje med tilbud og kampagner, og eventuelt købe materialer ind, mens de er på tilbud. Skal du have bygget på stedet eller specialtilpassede løsninger, skal du forvente at betale en del mere sammenlignet med butikkens indkøbte løsninger.

Mange ønsker måske at anvende arealet i kælderen til specielle udvidelser. Det kan for eksempel være træningslokale, vinkælder, hjemmebiograf eller spa. Sådanne rum stiller måske specielle tekniske krav, samtidig med at indretningen ofte er dyr eller skal særbestilles. Det kan altså blive en stor ekstraudgift, men kan også være noget, der giver familien ekstra livsglæde og værdi ved renovering af kælderen.

Ønsker du pristilbud på projektet? Få op til 3 tilbud på jobbet her.

Et konkret priseksempel

Nedenfor ses et detaljeret eksempel med pris på et kælderprojekt, der blev leveret af en entreprenør fra Bygge.dk. Dette er blot tænkt som et eksempel, der kan give indsigt i, hvad der typisk afgør prisen, og er ikke gældende for alle typer projekter:  

Her blev der bygget to lejligheder til udlejning på hver 40 m2 med fælles indgang i et parcelhus af ældre dato. Kælderen var ikke isoleret, havde ikke godkendte flugtveje, alt måtte rives ned og bygges op på ny, inklusiv sænkning af gulv og indvendig/udvendig fugtsikring og isolering. I alt ca. 80 m2:

  • Drænering: 40 lm * 2.600 = 104.000 kr.
  • Betonskæring og nye vinduer: 8 stk. * 4.550 = 36.000 kr.
  • Betontrappe og dør: 32.500 kr.
  • Udgravning af kælder inkl. bortkørsel af forurenet jord: 50 m3 * 2.600 = 130.000 kr.
  • Klargøring til støbning af gulv: 75 m2 * 320 = 24.000 kr.
  • Bad, 2x: 169.000 kr.‍
  • Køkken, 2x: 130.000 kr.
  • Indretning: 60 m2 * 2.600 = 156.000 kr.

Projektet løb op i ca. 950.000 kr. eller ca. 12.000 kr. per kvadratmeter. Projektet havde ekstra omkostninger pga. betydeligt gravearbejde og indretning af to boliger med køkken og bad.

Hvor langt tid vil et lignende projekt tage?

Du kan normalt regne med at måtte bruge 6 til 18 uger på selve byggeriet, dertil må du regne med at bruge tid på ansøgningsprocessen og lidt ventetid, før du får byggetilladelsen. Hvor lang tid projektet tager, afhænger af hvor komplekst det er, hvor stort projektet er, og på hvilken entreprenør du vælger. En virksomhed har måske mulighed for at sætte mange folk på dit projekt, men de kan måske ikke begynde før om fire uger. En anden kan måske gå i gang med det samme, men har ikke ligeså stor kapacitet. Tag derfor altid entreprenørens kapacitet med i vurderingen, når du skal vælge håndværker.

Ønsker du pristilbud på projektet? Få op til 3 tilbud på jobbet her.

Hvordan planlægges projektet?

Du har visse valgmuligheder, når du skal bestemme, hvordan kælderrenoveringen skal planlægges. Det mest normale for denne type projekt er at organisere det som en totalentreprise. Det vil sige, at du skriver kontrakt med en hovedentreprenør, som har underentreprenører inden for de fagområder, de ikke selv varetager. Den virksomhed vil være den eneste, du behøver at forholde dig til, og de står alene som ansvarlige for arbejdet. 

Ved en totalentreprise lægger hovedentreprenøren for det meste 10-15 % oven i prisen for sine underentreprenører. Det sparer du på andre områder. For eksempel får totalentreprenører gode priser på underentreprenørenes tjenester og gode priser på materialer. 

En anden fordel ved at vælge totalentreprise er, at du kan være mere sikker på, at håndværkerne fra de forskellige fagområder arbejder godt sammen. Dette er ikke en selvfølge, hvis du selv skal finde et firma til hvert fag, som aldrig har arbejdet sammen før.

Nogle vælger at dele kælderprojekter i to dele, en til maskinentreprenøren (drænering, efterisolering af grundmur, ophugning, udskæring til nye vinduer, støbning etc.), og en del til en entreprenør der er god til det indvendige arbejde (snedker, maler, elektriker, fliselægning, rørføring).

Hvordan finder man den rette entreprenør?

Ved en kælderrenovering er det meget vigtigt at finde en dygtig og erfaren håndværker. Entreprenøren du vælger bør have udført lignende typer kælderopgaver tidligere og bør også have udført arbejdet til konkurrencedygtig pris. Der er også en række regler og forskrifter, der skal følges, når det drejer sig om kælderrenovering, og det kan få store økonomiske konsekvenser, hvis arbejdet er dårligt udført.

I tillæg til prisen og relevant erfaring bør entreprenøren også have kapacitet til at gennemføre projektet hurtigt og effektivt. 

Når du er klar til at finde en entreprenør, kan du anvende den gratis tjeneste Bygge.dk. Bygge.dk er en tjeneste, der forbinder boligejere med kvalitetssikrede entreprenører og håndværkere. Bygge.dk tjekker kreditvurderinger, godkendelser og referencer, og forbinder dig med entreprenører, der er kvalificeret til at håndtere dit projekt. Registrer dit projekt på Bygge.dk, så tager vi kontakt til dig for at få mere af vide om projektet, før vi sætter dig i kontakt med en håndværkervirksomhed, der passer til dit projekt.

Kælderrenovering? Få 3 tilbud

Start her

Flere prisguider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.