Tilbygning: 10 ting du behøver at vide

Tilbygning

Overvejer du at bygge en tilbygning? I denne artikel deler vi ud af vores erfaring, så du kan opnå et vellykket projekt. Gå ikke glip af rådene om hvordan du sparer penge, og sikrer dig, at projektet går som planlagt. Las eksperternes tips, og undgå de sædvanlige problemer.

1. Begynd at planlægge tidligt

Man bør begynde planlægningen af tilbygningen tidligt, gerne et halvt år i forvejen. Tale også med banken tidligt. Dette vil give et præcist billede af, hvilken budgetrammer projektet vil kræve. Dette er et eksempel på, hvordan tidsplanen kan se ud:

  1. Normalt skal man i første omgang forvente at tilbringe et par måneder med arkitekten.
  2. Hvis man skal ansøge om en byggetilladelse, afhænger behandlingstiden af, hvilken kommune man bor i.
  3. Det næste skridt vil være at finde den rette entreprenør til jobbet. Denne proces tager ofte længere tid, end man kunne forvente, da der vil være flere runder, før man laver en aftale.
  4. Når kontrakten er underskrevet, er der normalt en vis leveringstid, før entreprenøren kan starte op, typisk 1-3 måneder.
  5. Når byggeriet er påbegyndt, vil den tid, det tager for færdiggørelsen, variere afhængigt af tilbygningens størrelse. For eksempel viser vores erfaring, at en tilbygning på 100 kvm typisk tager 4-5 måneder.

2. Find den rette arkitekt

Den første ting at overveje, når man har besluttet at bygge en tilbygning vil være, om man ønsker at bruge en arkitekt fra begyndelsen. Normalt, på et eller andet tidspunkt bliver man nødt til at bruge en arkitekt, fordi man får brug for nogen til at stå som ansvarlig ansøger til kommunen. Nogle entreprenører kan hjælpe med ansøgningsprocessen, men normalt er dette arkitektens ansvarsområde.

Arkitektens opgave bliver at sikre, at bygningen er i stil med den eksisterende bolig, og samtidig er visuelt tiltalende. Normalt må man forvente, at arkitektomkostningerne udgør mellem fem og ti procent af det samlede budget. Arkitekten opkræver normalt en timeløn på mellem 600 og 1000 kr. I nogle tilfælde vil det også være nødvendigt at ansætte en ingeniør for eksempel for at beregne transport osv.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 tilbud på jobben her.

3. Spar penge, hvor man kan

Hvis man ønsker at reducere prisen på projektet, er der nogle områder, hvor man kan opnå betydelige besparelser.

  • Projektets størrelse: For det første vil det naturligvis være muligt at spare penge på at reducere størrelsen af tilbygningen til huset. Når man arbejder med arkitekten, kan man overveje, hvilke smarte plantegninger og rum inddelinger der kan reducere bygningens samlede areal. Bemærk dog, at kvadratmeterprisen ofte går ned, når tilbygningen er større.
  • Standard: Enklere standarder vil altid være billigere end mere eksklusive løsninger.
  • Materialevalg: Hvilke materialer man ønsker at bygge i, vil naturligvis være delvist dikteret af, hvordan det eksisterende hus er bygget. Men der er stadig masser af muligheder for besparelser. Både gulv- og vægbeklædning, yderbeklædning, lofter m.m. kommer i mange forskellige prisklasser og kvaliteter. Lav en vurdering af, hvad der er brug for, og hvor man kan vælge billigere materialer.
  • Tilpassede løsninger: Alt som er bygget på stedet og specialdesignet, vil generelt være dyrere end eksisterende løsninger, der kan købes i butikker.
  • Tekniske løsninger: Alle tekniske løsninger kommer også i mange forskellige prisklasser og finish. Tekniske løsninger omfatter elektricitet, belysning, opvarmning, ventilation.
  • Badeværelse og køkken: Hvis man planlægger at bygge en større tilbygning, der skal have et badeværelse eller køkken, skal man huske på, at disse rum er også de dyreste at bygge. Antallet af disse rum vil have meget at sige for den samlede pris af tilbygningen.
  • Udfør en del af arbejdet selv: Der er flere opgaver, man potentielt kan udføre selv, hvis man har tilstrækkelig ekspertise. Det gælder for eksempel maling, gulvlægning, konstruktion af ikke bærende vægge og affaldshåndtering. Hvis man ønsker at udføre en del af arbejdet selv, er det vigtigt at vurdere kvaliteten af slutproduktet og vurdere værdien af egen tid. For eksempel, hvis man ender med at bruge dobbelt så lang tid som en professionel på malerjobbet, kan det lige så godt betale sig at hyre en professionel.
  • Rette entreprenør: Valget af entreprenør vil være afgørende for at opnå en konkurrencedygtig pris. Det er også vigtigt, at den entreprenør, man vælger, er dygtig og kvalificeret. Sådan sikrer man, at tilbygningen bliver af høj kvalitet, og at værdistigningen opretholdes over tid. Det er også en god idé at sikre, at den entreprenør, man vælger, har alle godkendelser og forsikringer i orden. I afsnit 5 giver vi et overblik over, hvad man skal tænke på, når man vælger en entreprenør. Hvis man registrerer projektet på bygge.dk kan man komme i kontakt med kvalitetssikrede entreprenører i ens område.

4. Afsætte tid til udbudsprocessen

Hvad angår udbudsprocessen for en tilbygning, bør man begynde at indsamle pristilbud tidligt. Fra det øjeblik man begynder at kontakte håndværkere, kan det tage mindst en måned, før man har kontrakten på plads. Processen kan for eksempel se sådan her ud:

  • Efter at have kontaktet en entreprenør, vil det normalt tager en til to uger, før de har mulighed for at foretage en inspektion.
  • Efter inspektionen tager det ofte mellem en og fire uger for entreprenøren at levere et tilbud. Grunden til at dette tager nogen tid er, at entreprenøren ofte har underleverandører, for eksempel for elektrisk arbejde og VVS.
  • Derudover tager der normalt mellem en og to uger, før man har et endeligt tilbud, hvor alle vilkår er afgjort, og kontrakten kan underskrives.

Når det kommer til projektstart, kan entreprenøren sjældent begynde at arbejde med det samme på grund af kapacitet og andre projekter.

Bygge.dk anbefaler, at man indsamler tilbud fra mindst to entreprenører. Hvis alle entreprenører, man indsamler tilbud fra, er omhyggeligt kvalitetssikrede, vil det være nok til at indsamle tre forskellige tilbud, før man finder en passende entreprenør. Læs videre for at få en idé om, hvad der skal styre valget af entreprenør.

Ønsker du pristilbud på prosjektet? Få opp til 3 tilbud på jobben her.

5. Find en entreprenør, der passer til projektet

At finde den rette entreprenør er afgørende for et vellykket byggeprojekt. Her er nogle faktorer, man skal overveje, når man vælger en entreprenør.

  • Pris: Selvfølgelig vil prisen være vigtig, når man søger den rigtige entreprenør til projektet. For at få sammenlignelige pristilbud er det vigtigt, at man ikke bare ser på det endelige beløb i de forskellige tilbud. Ofte er der en vis variation, hvilke poster der er inkluderet i de forskellige tilbud. Det anbefales derfor at opsætte en detaljeret sammenligning, så man kan træffe den mest rentable beslutning. Desuden vil det ikke altid betale sig at vælge det billigste tilbud, hvis det kompromitterer kvaliteten. Det endelige beløb kan være betydeligt højere, hvis der er risiko for fejl eller mangler i byggeriet.
  • Kapacitet: Man har sandsynligvis en idé om, hvornår man ønsker at få byggeriet gjort. Hvor længe entreprenøren bruger på projektet, og hvornår de har mulighed for at starte op, vil variere.
  • Referencer: Når det kommer til referencer, er det en god idé at sikre, at entreprenøren kan henvise til lignende projekter som det, man ønsker at få gennemført. Det er ikke nødvendigvis nok, at iværksætteren generelt har gode referencer. Derudover er det en god ide at få kontaktoplysninger til de relevante referencer. Online referencer er generelt ikke så omfattende og sikre, og bør ikke være det eneste, man stoler på.
  • Økonomisk solvens: Det er vigtigt, at den iværksætter, man vælger at bruge, har en solid økonomi. Primært fordi det kan medføre mange ekstra omkostninger og forsinkelser, hvis virksomheden går konkurs under projektet. Desuden er det også vigtigt, at de heller ikke går konkurs i garantiperioden, som normalt er fem år. Hvis man vil kontrollere dette, kan man se på regnskabstal eller foretage en kreditkontrol. Sidstnævnte vil også give oplysninger om, hvorvidt virksomheden for nylig har modtaget betalingsmeddelelser.
  • Kemi og kommunikation: Sidst men ikke mindst er et godt forhold til entreprenørerne afgørende for et vellykket byggeprojekt, uanset størrelse. Under udbudsprocessen får man en idé om virksomhedens evne til at opretholde en effektiv og velordnet kommunikation. Dette bør også spille en rolle i valget af entreprenør.  
  • Licenser og godkendelser: I Danmark har vi en række godkendelsesordninger for håndværkere og entreprenører. De fleste er ikke juridisk påkrævet, men fungerer som et kvalitetsstempel og giver mere ro i sindet.

Bygge.dk er en gratis tjeneste, der formidler kontakt med, objektivt, mest kvalificerede entreprenører i ens område. Registrer projektet på bygge.dk, og vi vil hjælpe med at indsamle ikke-bindende tilbud fra kvalitetssikrede entreprenører, der passer til dit byggeprojekt.

6. Lav en nøjagtig projektbeskrivelse

Hvis man vælger at gøre dette i samarbejde med arkitekten, entreprenøren eller en kombination, bør man under alle omstændigheder udarbejde en præcis projektering. Årsagerne hertil er mange. Man får blandt andet selv et klart billede af projektets omfang. Desuden vil det være lettere at indsamle nøjagtige pristilbud, hvis entreprenøren ved præcis, hvad de skal gøre. Mere præcise pristilbud giver et langt mere præcist sammenligningsgrundlag, når man vælger entreprenør.

Projekteringen skal omfatte alt fra den type konstruktionsmetode, man har valgt, til typer af døre og vinduer samt beskrivelse af materialevalg og tekniske løsninger. Det er almindeligt at gøre dette i samarbejde med arkitekten på større projekter, som en tilbygning kan være.

7. Opret en detaljeret kontrakt

Kontrakten med entreprenøren skal være klar og detaljeret. Den skal indeholde kontraktbeløb, frister, hvilke opgaver der skal udføres, og hvordan eventuelle yderligere gebyrer og overskridelsesfrister vil blive behandlet. Brug gerne de færdige kontraktsmål AB92 eller AB forbruger. Disse kontrakter er specifikt udformet til håndværks tjenester, og du finder dem på nettsiden til Dansk Byggeri. Projektbeskrivelsen er ofte knyttet til kontrakten som en yderligere beskrivelse af, hvad der vil blive leveret.

Sørg desuden for at udarbejde en detaljeret fremdriftsplan i samarbejde med entreprenøren. Normalt er det kun slutdatoen, der er defineret i kontrakten. En mere detaljeret statusplan kan derfor forhindre uforudsete hændelser, der forårsager forsinkelser. Her kan man angive milepæle for, hvornår forskellige ting skal gøres, så man som kunde lettere kan sikre, at byggeriet skrider frem som planlagt.

8. Oprethold en tæt dialog med entreprenøren

Under byggeprojektet er det vigtigt, at man opretholder en løbende dialog med entreprenøren eller entreprenørerne. Sørg for at komme forbi byggepladsen ofte, så får man en idé om, hvordan arbejdet går. Sådan sikrer man sig, at man undgår misforståelser og forsinkelser.

9. Gennemfør en afsluttende inspektion

Efterhånden som projektet nærmer sig sin afslutning, er det vigtigt at gennemføre en afsluttende inspektion. Den afsluttende inspektion udføres for at opdage fejl eller mangler i konstruktionen. Det ville være hensigtsmæssigt at inddrage en ekstern fagperson. Dette gælder især for større projekter, hvor man ikke selv har mulighed for at kvalitetskontrollerer det byggetekniske arbejdet. Man kan også indhente en specialist, før væggene lukkes med gips, for at vurdere den strukturelle konstruktion. For at sikre, at eventuelle fejl udbedres, bør man tilbageholde 10% af det kontraktlige beløb. Det resterende beløb betales, når alle problemområder fra den endelige inspektion er udbedret.

10. Husk dokumentation

Sørg for at kontakte alle involverede parter efter projektet for at modtage relevant dokumentation. I tilfælde af et salg, vil det være vigtigt, at man kan henvise til papirer, der bekræfter, at alt arbejde på huset er blevet gjort på en lovgivningsmæssig måde. Det er også godt at have denne dokumentation for at huske, hvilke materialer der anvendes, og dermed være i stand til at vedligeholde bygningen korrekt. For eksempel kan man have brug for en erklæring fra elektriker, information om vådrum og kopi af faktura og tilbud fra entreprenøren, der viser præcis, hvilket arbejde der er blevet gennemført.

Tilbygning

Kom i gang

Flere artikler:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.