Tilbygning: En komplet guide (pris, regler, tips)

Når man starter et udbygningsprojekt, er der mange spørgsmål, der melder sig. Skal man søge hos kommunen? Skal man bruge en arkitekt? Hvor meget koster en tilbygning? Vil det betale sig som en investering? Og hvordan finder man en god entreprenør? Denne artikel besvarer disse spørgsmål samt specifikke tip for at tilbygningen kan lykkes.

Tilbygning

Hvad er forskellen mellem tilbygning og påbygning?

Begreberne tilbygning og påbygning bruges ofte meget i flæng. Formelt defineres en tilbygning som en udvidelse af en bygnings grundareal i modsætning til en påbygning, der er en ny bygningsdel, der er placeret oven på en eksisterende struktur. En kælderkonstruktion er en udvidelse af bygningen nedad, normalt som udgravning af kælderen under eksisterende huse. En tilbygning kan være alt fra en lille udvidelse af indgangen til en udvidelse på flere hundrede kvadratmeter. 

Påbygning Tilbygning Kælderkonstruktion

Ønsker du pristilbud på projektet? Få op til 3 tilbud på jobbet her.

Hvad koster en tilbygning?

Priserne for tilbygninger varierer meget fra projekt til projekt. Den mest almindelige måde at omtale priser er prisen per kvadratmeter, som beregnes som den samlede pris divideret med antallet af bygningens samlede kvadratmeter. På baggrund af projekter udført af kvalitetssikrede entreprenører i Bygge.dk kan vi se, at gennemsnitsprisen på tilbygninger er ca. 18.000 kr. pr. kvadratmeter. Dette er et gennemsnit af mange afsluttede projekter og omfatter alle de omkostninger, der er knyttet til projektet. Følgende omkostningsposter medtages normalt i et tilbygningsprojekt (for hver af disciplinerne medtages de tilsvarende materialer):

  • Arkitekt / projektering
  • Ansøgning til kommunen
  • Grave og grundarbejde
  • Beton / fundament
  • Tømrerarbejde
  • Fliselægger
  • Elektriker
  • Blikkenslager
  • Rørlægger
  • Membran
  • Materialer, som bygherren indkøber selv (f.eks. fliser, parketgulve, køkkener og badeværelsesinventar)

Selv om gennemsnitsprisen er 18.000 kroner per kvadratmeter, er det sjældent, at prisen ender lige der.

Kan det betale sig at bygge en tilbygning?

Med stigende huspriser ønsker mange at udvide deres eksisterende boliger. Flere og flere har mulighed for at låne i huset for at finansiere en tilbygning, og det kan ofte vise sig at være en god investering.

I byområder er kvadratmeterpriserne på parcelhuse normalt betydeligt højere end kvadratmeterprisen for opførelse af tilbygninger. Det er normalt at en udvidelse af boligen vil skabe mere værdi i tilfælde af et salg, end hvad det vil koste at bygge.

Samtidig vil et større hus normalt have en lidt lavere kvadratmeterpris end et mindre hus, så "overskuddet" på projektet vil blive noget negativt påvirket af dette. Desuden vil en kompetent køber af et nyt hus også kunne vurdere grundens udviklingspotentiale og priserne for en sådan udvikling, hvilket betyder, at stigningen i boligens værdi ikke nødvendigvis øges 1:1 med den aktuelle kvadratmeterpris.

Skal man have kommunens godkendelse?

For nogle typer af byggeprojekter, er man nødt til at ansøge hos kommunen. Groft sagt gælder følgende:

  1. Man behøver ikke at indsende en byggeansøgning, hvis tilbygningen ikke skal ha permanent ophold eller beboelse. Det kan eventuelt være et opbevaringsrum. Husk dog, at man skal underrette kommunen, når projektet er afsluttet, under alle omstændigheder. ‍
  2. Man kan indsende en byggeansøgning på egen hånd. Dette gøres fortrinsvis hvis tilbygningen har et brugsareal eller bebygget areal på mindre end 50 kvadratmeter (tilbygningen kan også være en kælder.)
  3. Man kan have fagfolk til at indsende en byggeansøgning, hvis udvidelsen er mere end 50 kvadratmeter. Dette udføres normalt af en arkitekt eller ingeniør, men det kan også være en entreprenør.
Har du brug for fagfolk til jobbet? Sammenlign flere tilbud her.

Hvilken slags dokumentation har man behov for?

Når byggeprojektet er afsluttet, er det normalt, at man modtager relevant dokumentation fra entreprenøren. Generelt bør der udleveres dokumenter, som beskriver, hvordan man bruger det, der er blevet leveret, hvordan det skal vedligeholdes, og hvordan det er bygget.

Hvis der er udført elektriske installationer, skal elektrikeren afgive en erklæring. For badeværelser skal der også gives information om udføret arbejde. Ellers fungerer kontrakten med vedhæftede filer og fakturaer fra entreprenøren normalt som dokumentation for projektet.

Projektdokumentation

En entreprenør, der skal prissætte projektet, vil normalt ønske at projektet er veldokumenteret på forhånd. For tilbygnings projekter, er følgende dokumentation almindeligt at bruge som et grundlag for prissætning.

Ansøgningstegninger:

  • Facade tegninger
  • Snit tegninger
  • Plantegninger
  • Nuværende plantegning

Detaljeret projektering (især ønskeligt for større tilføjelser):

  • Værelsesskema: Beskrivelse af materialevalg, belysning, opvarmning osv., pr. værelse
  • Arbejdstegninger: Mere detaljerede tegninger end ansøgningstegningerne (helst i 1:50), typisk med henvisning til konstruktionsmetoden (dette kan entreprenøren nogle gange udarbejde selv)
  • Dør- og vinduesdiagram: Beskrivelse af dørenes og vinduernes størrelse og type

Denne dokumentation, forenkler entreprenørens opgave med at prissætte projektet. Desuden gør dette bygherren bedre i stand til at sammenligne pristilbud, i tilfælde af at entreprenørerne har prissat det samme. Detaljeret projektering øger også sandsynligheden for et vellykket resultat, da entreprenøren ikke behøver at lave så mange antagelser i løbet af projektet.

Det er dog ikke altid nødvendigt, at entreprenøren har hele det detaljeprojekteringen udarbejdet inden prissætningen af projektet. Nogle entreprenører mener, at det er bedst at indgå i processen, før detaljeprojekteringen, da de så kan give deres input tidligere, for eksempel relateret til byggemetoden. Ved at indgå i dialog med entreprenører, før detaljeprojekteringen er forberedt, kan man nemt løse sådanne problemer.


Skal man bruge en arkitekt?

De fleste der skal starte et større byggeprojekt, starter med at ansætte en arkitekt der kan designe og ansøge kommunen om en byggetilladelse. De fleste arkitekter kan også hjælpe med at udarbejde de indvendige løsninger, såsom interiør, belysning osv.

Der kan dog nogle gange være behov for at knytte til en indretningsarkitekt til denne type opgaver. For mindre tilføjelser, kan det ofte være tilstrækkeligt at bruge en teknisk tegner, som normalt er prismæssig mere overkommelig end en arkitekt. Bemærk venligst, at det så forventes, at bygherren har en klar idé om udformningen af bygningen, og helst deres egen skitse.

Hvis man er på udkig efter inspiration og kreative løsninger, kan det betale sig at bruge en arkitekt. De fleste byggemestre foretrækker, at tilbygningen er tegner og ansøgning i orden, før de laver en prissætningen af byggeriet.

Bygge.dk er en tjeneste, der forbinder boligejere med kvalitetssikrede entreprenører og håndværkere. Bygge.dk tjekker kreditvurderinger, godkendelser og referencer, og forbinder dig med entreprenører, der er kvalificeret til at håndtere dit projekt.

Hvordan organiserer man projektet?

Når man har et projekt klar til prissætning, skal man beslutte, hvordan man vil organisere det. Normalt skelnes der mellem fagentreprise eller totalentreprise (kaldet generalentreprise, når det kun er udførende fag).

Med en fagentreprise, skriver man som bygherre kontrakt direkte med de forskellige fagområder, og man er ansvarlig for at koordinere disse. Men hvis man bruger en totalentreprise, har man kun en kontrakt med det ene firma, som igen har underleverandører inden for de andre fagområder.

En totalentreprise er normalt en tømrervirksomhed som udfører alt tømrer- og tømrerarbejde. Disse har ofte nogle murere og malere ansat internt, mens de bruger underleverandører på grave, beton, rørlægger, elektrikere og blikkenslagere. En totalentreprise er ansvarlig for al koordinering, fremdrift og slutresultater. Totalentreprisen lægger en procentdel på priserne fra sine underleverandører, dette undgås på en fagentreprise.

Bemærk dog, at det ikke behøver at være dyrere med en totalentreprise, da slike entreprenører ofte har forhandlet gode priser med sine underleverandører, og har arbejdet med disse over tid, så de ved, at de arbejder godt sammen. Den mest almindelige konstruktionsform, som vi i Bygge.dk ser på tilbyggeprojekter, er totalentreprise. Generelt bør man vælge denne mulighed. Hvis der skal skelnes mellem noget, er det mest almindeligt at have en separat kontrakt til grundarbejder, der er relativt adskilt fra de andre fagområder.

Ønsker du pristilbud? Få tilbud fra flere kvalitetssikrede fagfolk her.

Sådan finder man den rette entreprenør?

Et afgørende valg for succes med projektet, er valget af entreprenør. Her er det vigtigt at overveje flere faktorer:

  • Relevant erfaring
  • Referencer fra tidligere kunder
  • Pristilbud
  • Kapacitet til udførelse  
  • Finansiel solvens
  • Godkendelser
  • Forsikringer
  • Personlig kemi og entreprenørens engagement i projektet

Bygge.dk er en tjeneste, der forbinder boligejere med kvalitetssikrede entreprenører og håndværkere. Bygge.dk tjekker kreditvurderinger, godkendelser og referencer, og forbinder dig med entreprenører, der er kvalificeret til at håndtere dit projekt.

Hvilken type kontrakt skal man bruge?

Som med alle bygge- og renoveringsprojekter er det vigtigt at lave en skriftlig aftale. Dette er for at sikre enighed om pris, gennemførelse, betalingsplan osv., og for at have et referencedokument i tilfælde af uoverensstemmelser. På websiden til Dansk Byggeri finder man standardaftaler, som man kan benytte

For de fleste tilbygninger, vil det være tilstrækkeligt at bruge de sædvanlige kontrakt skabeloner til køb af håndværker tjenester, disse findes her: Dansk Byggeri. Her er punkter som betalingsplan, tidsplan og eventuel kompensation dækket i tilfælde af forsinkelser.

Hvor lang tid tager et tilbygningsprojekt?

Længden af et tilbygningsprojekt varierer naturligvis i forhold til projektets størrelse og kompleksitet. For små tilføjelser, såsom udvidelse af en entré, kan projektet være afsluttet på et par uger, mens større udvidelser løber over flere måneder.  Sammenlignet med opførelsen af parcelhuse, der typisk tager op til 12 måneder, tager tilbygningsprojekter normalt betydeligt mindre tid og er til en vis grad proportionale med udvidelsens størrelse i forhold til en hel bolig.

Det kan være okay at tilføje råderum til tidsplanen, da uforudsete hændelser kan forekomme. Det er vigtigt at være tidligt med bestilling af materialer, som der er ventetider for, såsom køkkener og visse typer af parket og fliser. Igen, god planlægning er vigtig, og enighed om en fremdriftsplan med entreprenøren, der skal udføre arbejdet.

Sådan sikrer man en god projektudførelse

10 tip til vellykket projektudførelse:

  1. Begynd at planlægge tidligt: mindst 3-6 måneder før byggeriet bør begynde (afhængigt af ansøgningspligten).
  2. Sørg for at have al finansieringen på plads før kontrakten underskrives, herunder eventuelle byggelån fra banken.
  3. Man skal være sikker på, at tegninger og projektbeskrivelser er på et professionelt niveau, før man henvender sig til entreprenørerne. Hvis man er i tvivl, kan man få hjælp fra en arkitekt eller en anden fagperson.
  4. Få flere tilbud: anbefaling er 3 tilbud fra velkvalificerede entreprenører.
  5. Afsæt nok tid til udbudsprocessen: helst 4-8 uger, så entreprenørerne har tid nok til at udforme et fuldstændigt pristilbud, der kan gå et par runder med opdateringer.
  6. Opret en skriftlig kontrakt, på websiden til Dansk Byggeri finder man standardaftaler, som man kan benytte.
  7. Følg op på projektet undervejs med en tæt og god dialog med entreprenøren.
  8. Lav den afsluttende inspektion med entreprenøren. Her kan det betale sig at medbringe en ekstern fagmand (f.eks. en taksator), som kan vurdere konstruktionsteknikken.  
  9. Husk at modtage al relevant dokumentation efter projektets afslutning.
  10. Kun påtage sig arbejde på byggeriet, som man har tid og ekspertise til.

Tilbygning? Få 3 uforpligtende tilbud

Start her

Flere guider:

Kom i gang

Finn fagfolk til bygg og renovering. Motta flere uforpliktende tilbud på ditt byggeprosjekt.