Når man starter et udbygningsprojekt, er der mange spørgsmål, der melder sig. Skal man søge hos kommunen? Skal man bruge en arkitekt? Hvor meget koster en tilbygning? Vil det betale sig som en investering? Og hvordan finder man en god entreprenør? Denne artikel besvarer disse spørgsmål samt giver specifikke tips til en vellykket tilbygning.
Begreberne tilbygning og påbygning bruges ofte meget i flæng. Formelt defineres en tilbygning som en udvidelse af en bygnings grundareal i modsætning til en påbygning, der er en ny bygningsdel, der er placeret oven på en eksisterende struktur. En kælderkonstruktion er en udvidelse af bygningen nedad; normalt som udgravning af kælderen under eksisterende huse. En tilbygning kan være alt fra en lille udvidelse af indgangen til en udvidelse på flere hundrede kvadratmeter.
Påbygning Tilbygning Kælderkonstruktion
Priserne for tilbygninger varierer meget fra projekt til projekt. Den mest almindelige måde at omtale priser på er prisen per kvadratmeter, som beregnes som den samlede pris divideret med antallet af bygningens samlede kvadratmeter. På baggrund af projekter udført af kvalitetssikrede entreprenører i Bygge.dk kan vi se, at gennemsnitsprisen på tilbygninger er ca. 18.000 kr. pr. kvadratmeter. Dette er et gennemsnit af mange afsluttede projekter og omfatter alle de omkostninger, der er knyttet til projektet. Følgende omkostningsposter medtages normalt i et tilbygningsprojekt (for hver af disciplinerne medtages de tilsvarende materialer):
Selvom gennemsnitsprisen er 18.000 kroner per kvadratmeter, er det sjældent, at prisen ender lige dér.
Med stigende huspriser ønsker mange at udvide deres eksisterende boliger. Flere og flere har mulighed for at låne i huset for at finansiere en tilbygning, og det kan ofte vise sig at være en god investering.
I byområder er kvadratmeterpriserne på parcelhuse normalt betydeligt højere end kvadratmeterprisen for opførelse af tilbygninger. Det er normalt, at en udvidelse af boligen vil skabe mere værdi i tilfælde af et salg, end hvad det vil koste at bygge.
Samtidig vil et større hus normalt have en lidt lavere kvadratmeterpris end et mindre hus, så "overskuddet" på projektet vil blive noget negativt påvirket af dette. Desuden vil en kompetent køber af et nyt hus også kunne vurdere grundens udviklingspotentiale og priserne for en sådan udvikling, hvilket betyder, at stigningen i boligens værdi ikke nødvendigvis øges 1:1 med den aktuelle kvadratmeterpris.
For nogle typer af byggeprojekter er man nødt til at ansøge hos kommunen. Groft sagt gælder følgende:
Når byggeprojektet er afsluttet, er det normalt, at man modtager relevant dokumentation fra entreprenøren. Generelt bør der udleveres dokumenter, som beskriver, hvordan man bruger det, der er blevet leveret, hvordan det skal vedligeholdes, og hvordan det er bygget.
Hvis der er udført elektriske installationer, skal elektrikeren afgive en erklæring. For badeværelser skal der også gives information om udført arbejde. Ellers fungerer kontrakten med vedhæftede filer og fakturaer fra entreprenøren normalt som dokumentation for projektet.
En entreprenør, der skal prissætte projektet, vil normalt ønske, at projektet er veldokumenteret på forhånd. For tilbygningsprojekter er følgende dokumentation almindeligt at bruge som et grundlag for prissætning:
Ansøgningstegninger:
Detaljeret projektering (især ønskeligt for større tilføjelser):
Denne dokumentation forenkler entreprenørens opgave med at prissætte projektet. Desuden gør dette bygherren bedre i stand til at sammenligne pristilbud i tilfælde af, at entreprenørerne har prissat det samme. Detaljeret projektering øger også sandsynligheden for et vellykket resultat, da entreprenøren ikke behøver at lave så mange antagelser i løbet af projektet.
Det er dog ikke altid nødvendigt, at entreprenøren har hele detaljeprojekteringen udarbejdet inden prissætningen af projektet. Nogle entreprenører mener, at det er bedst at indgå i processen før detaljeprojekteringen, da de så kan give deres input tidligere for eksempel relateret til byggemetoden. Ved at indgå i dialog med entreprenører, før detaljeprojekteringen er forberedt, kan man nemt løse sådanne problemer.
De fleste, der skal starte et større byggeprojekt, starter med at ansætte en arkitekt, der kan designe og ansøge kommunen om en byggetilladelse. De fleste arkitekter kan også hjælpe med at udarbejde de indvendige løsninger såsom interiør, belysning osv.
Der kan dog nogle gange være behov for at knytte til en indretningsarkitekt til denne type opgaver. For mindre tilføjelser kan det ofte være tilstrækkeligt at bruge en teknisk tegner, som normalt er prismæssig mere overkommelig end en arkitekt. Bemærk venligst, at det så forventes, at bygherren har en klar idé om udformningen af bygningen og helst deres egen skitse.
Hvis man er på udkig efter inspiration og kreative løsninger, kan det betale sig at bruge en arkitekt. De fleste byggemestre foretrækker, at tilbygningen er tegnet og ansøgningen i orden, før de laver en prissætning af byggeriet.
Bygge.dk er en tjeneste, der forbinder boligejere med kvalitetssikrede entreprenører og håndværkere. Bygge.dk tjekker kreditvurderinger, godkendelser og referencer samt forbinder dig med entreprenører, der er kvalificerede til at håndtere dit projekt.
Når man har et projekt klar til prissætning, skal man beslutte, hvordan man vil organisere det. Normalt skelnes der mellem fagentreprise eller totalentreprise (kaldet generalentreprise, når det kun er udførende fag).
Med en fagentreprise skriver man som bygherre kontrakt direkte med de forskellige fagområder, og man er ansvarlig for at koordinere disse. Men hvis man bruger en totalentreprise, har man kun en kontrakt med det ene firma, som igen har underleverandører inden for de andre fagområder.
En totalentreprise er normalt en tømrervirksomhed, som udfører alt tømrer- og tømrerarbejde. Disse har ofte nogle murere og malere ansat internt, mens de bruger underleverandører på gravearbejde, beton, rørlægning, elektrisk arbejde og blikkenslagerarbejde. En totalentreprise er ansvarlig for al koordinering, fremdrift og slutresultater. Totalentreprisen lægger en procentdel på priserne fra sine underleverandører; dette undgås på en fagentreprise.
Bemærk dog, at det ikke behøver at være dyrere med en totalentreprise, da sådanne entreprenører ofte har forhandlet gode priser med sine underleverandører og har arbejdet med disse over tid, så de ved, at de arbejder godt sammen. Den mest almindelige konstruktionsform, som vi i Bygge.dk ser på tilbygningsprojekter, er totalentreprise. Generelt bør man vælge denne mulighed. Hvis der skal skelnes mellem noget, er det mest almindeligt at have en separat kontrakt til grundarbejde, der er relativt adskilt fra de andre fagområder.
Et afgørende valg for succes med projektet er valget af entreprenør. Her er det vigtigt at overveje flere faktorer:
Bygge.dk er en tjeneste, der forbinder boligejere med kvalitetssikrede entreprenører og håndværkere. Bygge.dk tjekker kreditvurderinger, godkendelser og referencer samt forbinder dig med entreprenører, der er kvalificerede til at håndtere dit projekt.
Som med alle bygge- og renoveringsprojekter er det vigtigt at lave en skriftlig aftale. Dette er for at sikre enighed om pris, gennemførelse, betalingsplan osv. og for at have et referencedokument i tilfælde af uoverensstemmelser. På websiden til Dansk Byggeri finder man standardaftaler, som man kan benytte.
For de fleste tilbygninger vil det være tilstrækkeligt at bruge de sædvanlige kontraktskabeloner til køb af håndværkertjenester. Disse findes her: Dansk Byggeri. Her er punkter som betalingsplan, tidsplan og eventuel kompensation dækket i tilfælde af forsinkelser.
Længden af et tilbygningsprojekt varierer naturligvis i forhold til projektets størrelse og kompleksitet. For små tilføjelser, såsom udvidelse af en entré, kan projektet være afsluttet på et par uger, mens større udvidelser løber over flere måneder. Sammenlignet med opførelsen af parcelhuse, der typisk tager op til 12 måneder, tager tilbygningsprojekter normalt betydeligt mindre tid og er til en vis grad proportionale med udvidelsens størrelse i forhold til en hel bolig.
Det kan være okay at tilføje råderum til tidsplanen, da uforudsete hændelser kan forekomme. Det er vigtigt at være tidligt ude med bestilling af materialer, som der er ventetider for, såsom køkkener og visse typer af parket og fliser. Igen, god planlægning og enighed om en fremdriftsplan med entreprenøren, der skal udføre arbejdet, er vigtig.
10 tips til vellykket projektudførelse:
