Hvad er et flerfamiliehus?

Et flerfamiliehus kan defineres som en ejendom med mindst to boliger, der falder ind under kategorien ”familielejlighed”. En familielejlighed er en bolig med plads til to voksne og mindst et barn. Et flerfamiliehus kan være alt fra en ejendom med to boliger, til større ejendomme med langt flere enheder.

Et typisk flerfamiliehus vil være et hus, som er delt enten vertikalt eller horisontalt. Sådanne boliger er meget udbredte i Skandinavien. Også sammenhængende rækkehuse regnes som flerfamiliehuse. Det samme gælder enkelte typer lejlighedsbyggerier.

Der er mange årsager til, at flerfamiliehuse bliver stadigt mere populære at bygge:

• Mere effektiv udnyttelse af grunden: Et flerfamiliehus kan bygges på en grund, som er langt mindre end det, der behøves for at bygge to (eller flere) parcelhuse. Dette kan ofte gøre et flerfamiliehus til et billigere alternativ.
• Besparelser på projektering og opsætning: At bygge flere parcelhuse vil indebære større udgifter til projektering og opsættelse af husene. Ved at bygge et flerfamiliehus samler man disse udgifter. Udgifterne bliver så mindre end hvis man skulle fordele tilsvarende areal på separate parcelhuse.
• Generationsbolig: En populær form for flerfamiliehus er at dele enhederne mellem flere generationer. På denne måde kan en familie forvalte sine ressourcer på en effektiv måde. Dette byder på både praktiske fordele og budgetmæssige besparelser.
• Mere fordelagtig finansiering: Det bliver stadig mere normalt at venner eller vennepar går sammen om at bygge et flerfamiliehus. På den måde kan man øge chancen for at få lån med gode betingelser, da der er flere om at dele risikoen. Samtidigt kan man fordele udgifterne knyttet til grunden, projektering og bygning.  Dertil er der sociale fordele ved at man får naboer, man kender i forvejen.

Fordelen med et parcelhus i stedet, er at man får grund og hus for sig selv. Man har større kontrol over udformning af boligen og disponering over grunden. Man kan også leje dele af et parcelhus ud, hvis man har boligenheder.

Hvad koster det at bygge et flerfamiliehus?

Hvor meget det koster at bygge et flerfamiliehus, afhænger af mange faktorer. Nogle af dem der har størst indvirkning på prisen er:

• Beliggenhed: Prisen på grunden vil have stor betydning for totalsummen. Særligt i kvarterer nær centrum. Det er også dyrere at bygge på en grund med krævende terræn. For eksempel hvis grunden har store fald eller det er klippegrund, hvor der må sprænges.
• Byggemetode: Man kan opnå betydelige besparelser ved at bygge med elementer, særligt hvis man skal bygge flere identiske enheder (f.eks. rækkehuse) eller andre typer flerfamiliehuse som har funkisdesign. Pladsbyggede løsninger vil derimod føre til, at prisen på projektet øges. Betonkonstruktioner er ofte de dyreste.
• Størrelse: Prisen vil naturligt nok øges, jo flere boliger man skal bygge. Samtidigt vil kvadratmeterprisen ofte blive lavere, når man bygger stort. Dette skyldes, at visse udgifter i mindre grad påvirkes af projektets omfang.
• Valg af entreprenør: I udbudsprocessen bør du indhente tilbud fra flere entreprenører. På den måde kan du forsikre dig om, at du engagerer en virksomhed, der tilbyder konkurrencedygtige priser. Vær imidlertid opmærksom, hvis du modtager tilbud, som er betydeligt lavere end de øvrige. Dette kan skyldes, at entreprenøren sparer penge ved at anvende dårlige materialer eller ukvalificeret arbejdskraft. At vælge de billigste alternativer kan derfor vise sig at få dyre konsekvenser.
• Valg af materialer: Prisen vil også afhænge af kvaliteten på materialerne, man vælger. Køkken, bad, tag, vægge og andre varer findes i en række forskellige varianter og prisklasser. Her kan man vælge at spare eller investere i ekstra høj kvalitet.

Kan det betale sig at bygge flerfamiliehus?

I mange tilfælde kan man spare penge ved at bygge flerfamiliehus i stedet for et parcelhus. Årsagen er, at man får udnyttet grunden mere effektivt. Dertil kan man dele udgifter til projektering og byggeriet, sådan at den enkelte bidragsyder sidder tilbage med lavere udgifter.

Derimod kan det være en god investering at bygge et flerfamiliehus for at sælge hver enkelt enhed. På den måde kan man få dækket en betydelig del af udgifterne. Det er også et alternativ at udleje enheder i et flerfamiliehus, men dette forekommer i meget mindre grad.

Ved et eventuelt salg er der mange faktorer, der vil afgøre, hvad man kan forvente at tjene på et flerfamiliehus. Denne type bolig bliver dog stadigt mere populær. En stor del af årsagen er, at høje boligpriser gør det stadigt vanskeligere at købe parcelhus.

Hvor lang tid tager det at bygge flerfamiliehus?

Projekter, der indebærer bygning af flerfamiliehus, er meget varierede. Derfor er det vanskeligt at fastslå, hvor lang tid et projekt vil tage, uden at have den nødvendige informationen om hvad der skal bygges.

Følgende faktorer vil i stor grad påvirke, hvor lang tid det tager at bygge et flerfamiliehus:

• Størrelse: Hvor lang tid det tager at gennemføre projektet vil i stor grad afhænge af, hvor mange boligenheder der skal bygges, og hvor store disse skal være.
• Elementhus eller pladsbygget: Det vil normalt tage kortere tid at opføre et end at skulle bygge hele flerfamiliehuset på grunden.

Videre kan vi give følgende tidsestimater for nogle af trinnene, der indgår når man skal bygge et flerfamiliehus. Bemærk, at dette kun er grove træk.

1. Projektering og ansøgning om byggetilladelse: ca. 4 til 6 måneder
2. Indhentning af tilbud fra entreprenører: ca. 2 til 3 måneder (kan ofte udføres samtidigt med punktet oven over)
3. Gravearbejde: ca. 1 til 2 måneder
4. Støbearbejde, fundament og sokkel: ca. 1 til 2 måneder
5. Tømrerarbejde: ca. 3 til 9 måneder for et pladsbygget hus / betydelig mindre for et elementhus
6. Indvendige installationer og byggearbejde: ca. 3 til 5 måneder. Dette inkluderer arbejde med VVS, fliser, bad, køkken, ventilation, el, osv.

I nogle af faserne har man selv mulighed for at påvirke tidsforbruget. Blandt andet kan man spare tid på punkt 2 og 5 ved at vælge et elementhus frem for et pladsbygget flerfamiliehus. Mange ejendomsudviklere vælger at bygge elementhuse, da det gør det muligt at gennemføre flere projekter per år.

Hvilken type ansøgningspligt gælder, når man skal bygge flerfamiliehus?

Som med byggeri af alle nye boliger, vil byggeri af et flerfamiliehus altid udløse ansøgningspligt. På et så omfattende projekt har man ikke mulighed for selv at ansøge. I stedet må man engagere en ansvarlig ansøger, som kan søge på ens vegne. Ansvarlig ansøger er som regel projektets arkitekt. Denne vil også påtage sig rollen som projekterende ansvarlig. Bemærk, at hvis man køber et typehus, vil leverandøren stå som ansvarlig ansøger og projekterende ansvarlig. Rollen som udførende ansvarlig tilfalder entreprenøren.

Der er en række dokumenter, som skal vedlægges for at ansøgningen bliver godkendt. Blandt andet skal ansøgningen indeholde tegninger samt en beskrivelse af projektet.

Hvor meget det koster at ansøge, varierer fra kommune til kommune. Der forekommer betydelige forskelle på dette punkt. Derfor er det klogt at forhøre sig med kommunen, man skal bygge i, angående størrelsen på dette gebyr.

Elementhus eller et hus, der er bygget fra bunden på stedet?

De to mest normale byggemetoder i Skandinavien er elementhuse og huse, hvor alt er bygget fra bunden på stedet (begge med trækonstruktioner). Begge alternativer har fordele og ulemper. Fordelen med elementhuse er først og fremmest tidsforbruget, da det tager meget kortere tid at montere elementer end at bygge huset på stedet. Når det kommer til udgifter, er disse omtrent de samme for begge typer af byggeri, medmindre det er tale om store mængder (så er elementer ofte noget billigere).

Bemærk imidlertid, at dette kun gælder selve konstruktionen, som ofte udgør mindre end 50 % af de samlede byggeomkostninger. Så hvis der er 10 % forskel i pris på elementhuse og huse, der er bygget fra bunden, udgør dette mindre end 5 % af udgifterne på det samlede projekt.

Den klare ulempe med et elementhus er, at det er mindre fleksibelt med henblik på udformning af huset. Det er ikke alle huse, der egner sig til at blive bygget med elementer, eksempelvis huse med mange vinkler og facadedetaljer.

‍

Hvordan organiserer man byggearbejdet?

Der findes hovedsageligt tre måder at organisere et byggeprojekt på:

• Totalentreprise: En entreprenør (normalt en tømrervirksomhed) tager ansvar for hele byggearbejdet. Dette inkluderer alle udførende og projekterende fag.
• Generelentreprise: Her har hovedentreprenøren kun kontrakt på udførende arbejde, mens bygherre selv skriver kontakter med projekterende fag (typisk arkitekt og ingeniørfirmaer). Dette er den mest normale model for arkitekttegnede huse.
• Delt entreprise: Bygherre skriver kontrakt med entreprenører på de enkelte fagområder (blandt andet tømrer, murer, maler, VVS, osv.). Delt entreprise indebærer, at du selv er ansvarlig for organisering og koordinering af projektet, med mindre du engagerer en ekstern projektleder til at tage dette ansvar.

I Bygge.dk ser vi, at det mest normale er at vælge en generelentreprise til bygning af arkitekttegnede flerfamiliehuse. Den vigtigste årsag er, at dette giver en lettere og mere overskuelig projektgennemførelse. Det vil være meget krævende at koordinere sådan et projekt på egen hånd. Desuden kan generelentreprise vise sig at være et billigere alternativ, da arbejdet ofte bliver udført mere effektivt.

Hvordan finder man den rigtige entreprenør til at bygge et flerfamiliehus?

For at flerfamiliehuset skal overholde en høj kvalitet, er det helt afgørende at engagere en pålidelig og kompetent entreprenør. Sørg for at indhente tilbud fra flere aktører. På den måde forsikrer du dig om, at du modtager konkurrencedygtige priser. Husk samtidig, at gode entreprenører ofte ved, hvad deres tjenester er værd og tager sig betalt derefter. At investere ekstra penge i en kompetent entreprenør reducerer risikoen for, at der opstår fejl og mangler undervejs i projektet. Vælger du derimod en af de billigste entreprenører, kan det få dyre konsekvenser på længere sigt.

For at være sikker på, at du modtager tilbud fra pålidelige og kompetente entreprenører, kan du benytte dig af den gratis tjeneste Bygge.dk. Vi arbejder hele tiden med at kvalitetssikre aktørerne i vores netværk, så det er lettere og tryggere for dig at engagere kompetente fagfolk. Finder du virksomheder ved hjælp af vores tjeneste, kan du være sikker på, at de har solid økonomi, nødvendige godkendelser og den erfaring, der kræves for at bygge dit nye flerfamiliehus. Det er gratis at lægge projekter op, og tilbuddene du modtager er uforpligtende.

10 tips til en vellykket gennemførelse

1. Find den rigtige grund - det er ikke alle, der egner sig til flerfamiliehuse.

2. Sørg for finansiering – alle der skal bygge sammen bør samordne dette med banken.

3. Find en arkitekt med erfaring fra tilsvarende projekter.

4. Begynd ansøgningsarbejdet så tidligt som muligt, dette kan tage tid.

5. Find den rigtige entreprenør – indhent mindst 3 tilbud.

6. Vælg de rigtige løsninger for materialer og konstruktion.

7. Læg en klar fremgangsplan i samarbejde med entreprenøren.

8. Følg op på arbejdet – besøg byggepladsen jævnligt, og oprethold en god dialog med entreprenøren.

9. Få gennemført uafhængig kontrol af en ekstern fagperson.

10. Få tilsendt al nødvendig dokumentation – som husejer skal man have dokumentation, der redegør for alt arbejde, der er blevet udført og alle materialer, der er blevet anvendt.