At bygge et nyt hus er en omfattende og tidkrævende proces. Planlægning, arbejde med arkitekt, indkøb af materialer, organisering, koordinering, bygning, opfølgning på projektet - alt dette er opgaver en bygherre må tage stilling til. For dem der ønsker at bygge et nyt hus, uden selv at tage del i selve processen, er et nøglefærdigt hus en praktisk løsning. På den måde kan man være med til at udforme huset efter egne ønsker og behov, for derefter at overlade resten af projektet til professionelle. I denne artikel har vi samlet den vigtigste information om nøglefærdige huse. Du kan blandt andet læse om priser, organisering af projektet, og hvordan du finder den rette entreprenør.
Der findes ingen juridisk definition af “nøglefærdig”. Det er i stor grad op til leverandøren at definere, hvad der ligger i dette begreb. Man kan imidlertid gå ud fra, at begrebet ”nøglefærdigt hus” bruges om boliger, som leveres sådan, at det er muligt at flytte ind med det samme. På den måde slipper man for at påtage sig ansvar i selve byggeprocessen. Dette kan være en stor fordel, hvis man har en travl hverdag, eller hvis man bor langt fra byggepladsen. Det er også muligt at være involveret i dele af processen, hvis man ønsker dette.
Et nøglefærdigt hus behøver ikke være fra et katalog (et typehus). I samarbejde med en arkitekt kan man tegne et hus, som indeholder nøjagtigt de rum og faciliteter, man ønsker sig. Det er også muligt at overlade hele udformningen til arkitekten. Det er op til hver enkelt, hvorvidt man ønsker at være inkluderet i de forskellige dele af processen. Hvilket ansvar man har som bygherre, afhænger af hvilken entrepriseform man vælger og aftaler man indgår på forhånd. På den måde kan man selv definere, hvad der skal indgå i begrebet “nøglefærdigt”.
Det kan være vanskeligt at beregne prisen på et nøglefærdigt hus. Det er mange valgmuligheder, og prisen vil i stor grad afhænge af hvordan man udformer boligen.
Ønsker man en stor bolig med høj standard og specialtilpassede løsninger, vil omkostningerne naturligvis blive højere, end hvis man vælger at bygge et mindre hus med flere standardløsninger. Prisen afhænger også af hvilken type fundamentarbejde projektet kræver. Dette er også noget, man skal være bevidst om, når man undersøger prisen. Baseret på projekter som er lagt op på Bygge.dk, har vi beregnet en gennemsnitspris på ca. 18.000 kr. per kvadratmeter af et fritliggende hus (parcelhus). Dette inkluderer alle materialer og alt arbejde knyttet til selve byggeriet, men ikke udgifter til arkitekt og ansøgningsarbejdet. En lav pris ligger nede omkring 14.000 kr. per kvm, mens en høj pris vil være ca. 29.000 kr. per kvm. Så priserne varierer meget, og det er svært at vide, hvilken pris man havner på, før man har fået tegnet og projekteret jobbet.
Der er en række forskellige faktorer, som dikterer hvor på prisskalaen man havner. Herunder gennemgår vi nogle af de mest almindelige:
• Type af grund: F.eks. hvis grunden skråner meget, vil dette øge prisen.
• Byggemetoder: Beton er som regel dyrere end mursten og træ, men den ønskede facade er som regel dét, der bestemmer hvilken byggemetode man benytter. I nogle tilfælde kan præfabrikerede elementer være omkostningsbesparende, men dette gælder som regel kun for større boliger.
• Antal køkken og bad: Dette er de dyreste rum i huset, så begræns antallet hvis man vil holde prisen nede.
• Standard på køkken og bad: Køkken og bad varierer meget i pris, afhængigt af størrelser og valg af leverandør. Et køkken kan ende på alt fra under 65.000 kr. til over 325.000 kr.
• Standard på parket og fliser: Her findes der mange valgmuligheder og prisklasser.
• Type beklædning og tag: Dette er en stor udgiftspost, som varierer ud fra forskellige kvaliteter og materialer.
• Total størrelse på boligen: En stor bolig vil selvfølgelig koste mere end en lille, men kvadratmeterprisen bliver som regel højere på en lille bolig alt andet lige, da der er visse stordriftsfordele for den entreprenør der bygger.
Når man har tegninger og har indhentet byggetilladelse fra kommunen, starter arbejdet med at finde den rette entreprenør. Når man skal finde en entreprenør, er det vigtig at finde de mest seriøse og professionelle. Desværre findes der flere entreprenører, som gør alt for at holde priserne nede. Dette kan blandt andet indebære at bruge ukvalificeret arbejdskraft eller dårlige materialer.
For at gøre det enklere at finde den rette entreprenør, har vi på Bygge.dk samlet kvalitetssikrede professionelle på et sted. Vi har tjekket referencer, kreditvurderinger og godkendelser på alle firmaer, der har adgang til platformen, og vi overvåger dette løbende. Kun firmaer der opretholder høj kvalitet og konkurrencedygtige priser over tid kan fortsætte med at være en del af platformen. Det er gratis at lægge projekter op, og man vil modtage flere uforpligtende pristilbud.
Når man skal organisere et byggeprojekt, er det almindeligt at skelne mellem to entrepriseformer: fagentreprise og totalentreprise/hovedentreprise. Ved bygning af et nøglefærdigt hus er det for det meste totalentreprisen, som er mest aktuel, med både arkitekt, projektering og udførende fag i samme kontrakt. Så behøver man som udgangspunkt ikke gøre noget selv. Ved en totalentreprise skriver du kontrakt med kun ét firma. Hvis man allerede har en arkitekt, og ønsker et firma, som kan tage ansvaret for alt byggeriet, vil dette være en hovedentreprise.
Hovedentreprenøren indgår kontrakter med de nødvendige underentreprenører (andre håndværksmestre) og styrer både kontrakter, økonomi, tidsplan, koordinering og byggeledelse samt sørger for, at byggeriet står færdigt til tiden, og at arbejdets kvalitet er som aftalt.
Vælger man fagentreprise, vil man selv være ansvarlig for at skrive kontrakt med entreprenører på de forskellige fagområder. Fordelen med fagentreprise er, at det giver mulighed for at styre projektet på et detaljeret niveau. Man har også større frihed til at vælge, hvilke leverandører som dækker de forskellige fagområder. Dette indebærer også, at man selv vil være ansvarlig for at koordinere arbejdet og undgå, at der opstår forsinkelser. Det er et kompliceret job, som kræver både tid og kompetence. Fagentreprise gør det også vanskeligere at få udbedret eventuelle fejl, eftersom det ikke altid er enkelt at afgøre, hvilken entreprenør der er ansvarlig.
Dette undgår man ved en totalentreprise, hvor det er hovedentreprenøren, der vil være ansvarlig for alt arbejdet. Hovedentreprenøren vil normalt lægge 10-15 % på for arbejde, som udføres af underentreprenørerne. Samtidig vil en hovedentreprenør ofte kunne udføre arbejdet hurtigere. Alt dette betyder, at totalprisen ikke nødvendigvis bliver meget dyrere end den anden løsning.
Hvis man ønsker et nøglefærdigt hus, vil en totalentreprise (hovedentreprise) være den mest aktuelle entrepriseform, da dette indebærer, at koordinering og organisering er overladt til ét firma.
Bygning af ny bolig udløser altid ansøgningspligt. Man kan ansøge selv, men det er imidlertid anbefalingsværdigt at bruge en ansvarlig ansøger. Dette er normalt noget arkitekten vil stå for. Derudover vil de entreprenører, der er ansat til at udføre projektet, erklære, at de har ansvaret for hvert af deres fagområder.
Når man skriver kontrakt på et nøglefærdigt hus, skal man være omhyggelig i aftalerne med leverandøren, så man ved, hvad der er inkluderet i prisen. Ved at have en fælles forståelse af projektet reducerer man risikoen for, at der opstår uenigheder eller misforståelser undervejs. Noget, som skal fremgå tydeligt, er hvordan man skal håndtere eventuelle pristillæg eller forsinkelser. Et byggeprojekt indeholder ofte uforudsete hændelser. En præcis og detaljeret kontrakt gør det enklere at tilpasse sig disse undervejs.
Når man vælger at få bygget et nøglefærdigt hus, skyldes det generelt, at man ønsker at overlade processen til nogle andre. Dog er man nødt til at udarbejde et budget. Et detaljeret og nøjagtigt budget giver en god oversigt over udgifterne undervejs i projektet. Det gør det også enklere at håndtere uforudsete udgifter, som kan opstå undervejs. Det vil altid betale sig at opstille en specifik post i budgettet til sådanne udgifter. På den måde undgår man, at eventuelle pristillæg gør det vanskeligt at finansiere projektet. Stoler man på budgettet og entreprenøren, kan man få et nøglefærdigt hus uden at skulle være involveret i processen.
Har man bestemt sig for at bygget et nøglefærdigt hus, er det helt centralt at finde en entreprenør med relevant erfaring og kompetence. I Bygge.dk har vi samlet kvalitetssikrede entreprenører på et sted, så det er nemt at vælge fagfolk til projektet. Vi har tjekket referencer, kreditvurderinger og godkendelser på alle firmaer, som får adgang til platformen, og vi overvåger dette løbende. Kun firmaer der opretholder høj kvalitet og konkurrencedygtige priser over tid må fortsætte med at være en del af platformen. Det er gratis at lægge projekter op, og du vil modtage flere uforpligtende pristilbud.
